对青岛城市建设投资(集团)有限责任公司(以下简称青岛城投)而言,一宗持续近两年的租赁纠纷,考验着其智慧。《每日经济新闻》记者在青岛当地调查获悉,纠纷涉及的房产,集结了30余家国内外知名品牌。在商户们看来,纠纷涉及的心海广场刚度过品牌培养期,但急于收房的青岛城投,并未给出相关商业发展计划,商户的利益恐难获得保障。

值得注意的是,在2014年底借壳上市后,青岛城投表达了整合青岛旅游资源的意愿。不过,作为纠纷的焦点,相关房产产权虽在青岛城投,但始终未能办理合法证照。《每日经济新闻》记者为此展开调查。

虽与国际影业“米高梅”巨头重名,但在2008年奥运会协办城市青岛,青岛米高梅商业有限公司(以下简称米高梅)的身份,更多以“二房东”形式存在。

米高梅于2008年12月30日注册,在成立第二日即与青岛城投联手,意欲将曾是奥帆赛混合区和陆域停船区的区域,打造成青岛的第五大商圈。

彼时,负责青岛后奥运资产运营管理和建设利用的青岛城投,与米高梅签订租赁协议,将奥帆中心区域内近4万平方米房屋出租给米高梅,租期20年。

此后的数年间,在“二房东”米高梅的运作下,包括星巴克、哈根达斯、俏江南[微博]等30余家国内外知名品牌,入驻米高梅从青岛城投租赁的奥帆中心心海广场。

不过,青岛城投租赁给米高梅的房产,一直未能办理合法证照。《每日经济新闻》记者调查获悉,青岛城投以欠租为由提起仲裁,欲解除与米高梅的租赁合同。但米高梅认为,房东一直未能办理合法证照,这才是其欠租及双方纠纷的源头。

对于该纠纷,在多次沟通后,青岛城投虽给出“纠纷正走法律程序”的答复。不过,让米高梅方面担心的是,商户与米高梅直接产生租赁关系,这场纠纷可能引发一场涉及30多个国内以及国际知名品牌、金额近十亿元的诉讼。

5月20日,一位米高梅高层向《每日经济新闻》记者表示,青岛市中院已接受其不予执行解除合同裁决的申请,而米高梅也提出了的新一轮仲裁,以期与青岛城投的租赁合同纠纷能够得到合理的解决,此案将于5月29日开庭。

租赁纠纷涉10亿违约金

让谭女士没有想到的是,因房东与二房东的租赁纠纷,其在奥帆中心心海广场打理了数年的餐饮生意,随时可能会被殃及。

作为最早入驻的一批商户,5年前,谭女士所在的餐饮店,与米高梅签订租赁合同。随后的几年间,陆续入驻的还有俏江南、星巴克、海底捞等餐饮品牌。商户们也都清楚,米高梅的身份只是二房东。心海广场真正的所有者,是青岛本地最大的政府投资平台之一青岛城投。

2008年3月,青岛城投由青岛开发投资有限公司、青岛东奥开发建设集团公司和青岛市城市建设投资中心三家公司在整建制划转的基础上成立。从职能上看,这家公司作为政府投资与资产运营的受托主体,主要负责青岛2008年奥运会奥帆赛之后奥运资产的运营管理和建设利用。

2008年12月31日,青岛城投与米高梅签订租赁协议,将奥帆中心渔人码头(现为心海广场所在地)和后勤保障中心出租给米高梅。合同内容显示,渔人码头建筑面积为3.5万平方米,后勤保障中心则为5800平方米。租赁期限为20年,计租日期为2011年1月1日,租赁价格为每天每平方米1.5元。

上述米高梅公司高层向《每日经济新闻》记者坦承,“第一笔房租,按照青岛城投说定的一个金额缴纳,1400万元左右,但米高梅从此就没有交过,一直拖欠。”

虽然欠租,但在随后的数年间,米高梅、青岛城投相安无事。不过,因在房租的缴纳上的分歧,二者的矛盾却在日渐激化。

上述米高梅高层表示,2013年下半年,在米高梅方面欲交房租时,被对方财务告知“城投方面不收,并要和米高梅打官司”。几乎同时,2013年7月,青岛城投以米高梅欠缴租金为由,向中国国际经济贸易仲裁委员会申请仲裁,并提出解除合同、赔偿违约金的要求。

“被申请人欠付的租金人民币4184.5万元。”青岛城投在仲裁申请书中要求米高梅支付欠付租金4184.5万元以及违约金472万元,并解除合同返还房产。

去年8月4日,中国国际经济贸易仲裁委员会裁决,解除青岛城投与米高梅于2008年12月31日签订的《中国青岛奥林匹克帆船中心渔人码头和后勤保障中心租赁合同》,支付拖欠租金。但是由于青岛城投也存在违约,仲裁裁决并未支持城投要求支付违约金的要求。

事实上,由于商户与米高梅直接产生租赁关系,按照米高梅与商户签订的合同,公司最高将支付近10亿元的违约金。

合法证照7年缺失

“关于不交房租这事,我们在没有得到任何文字性回复时就把房租停付了,这是不对的。”上述米高梅高层直言不讳。

不过,在他看来,青岛城投一直没有提供法定测量机构的测量数据,无法计租,而合同规定的是按法定测量数据交付租金。《每日经济新闻》记者注意到,在去年8月4日庭审过程中,除对欠缴租金问题互相指责外,双方对于租赁房产无法通过验收并办理房屋产权证书的关键问题也是各执一词。

米高梅曾于2009年7月以及2009年10月27日两次向青岛城投发函索要《建设用地规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《房地产所有权证》、《竣工验收备案证》等证照。然而,在中国国际经济贸易仲裁委员会庭审笔录中,青岛城投认为,由于米高梅擅自加建、改建,责任应该由米高梅负担。

米高梅则表示,改建是由承租商户以及双方一起协商确定实施的,青岛城投并无异议。但青岛城投并不认可米高梅的说法,并表示米高梅的加改建未获得其同意。

青岛城投在2010年8月2日曾出具一份产权证明,这份证明印有“此合同标的渔人码头和后勤保障中心的产权均属于我集团所有”字样。

包括商户及米高梅在内的多位人士证实,在办理工商执照时,鉴于青岛城投的政府背景,青岛城投提供证明,在效用上被等同于房产证明。对此,《每日经济新闻》记者尝试采访青岛城投相关负责人,但在多次沟通后,集团办公室人士以“目前该事件已进入法律程序”答复。“改建的时间是2009年之前,并得到了青岛城投方面的默认。”在上述米高梅高层看来,渔人码头之所以未能获得房产证,是由于其建筑高度超出了规划要求。青岛市规划局选址处人士透露,涉及政府重大活动的建筑,当时来不及办理手续的临建,以政府会议纪要为依据,也可以补办合法证照。《每日经济新闻》记者注意到,在青岛市政府的相关会议纪要中,虽提及渔人码头项目,但真正开建则是在2008年奥运会之后。

记者获取的相关文件显示,对于渔人码头地块建筑方案,青岛市规划局在2008年与2009年先后两次提出过“建筑高度控制在10米以下”的审查意见。

上述米高梅高管透露,在双方于2008年底签订租赁合同时,心海广场(渔人码头)的主体建筑高度即已超标,高于原来规划中10米的限高。对此,上述规划局人士向《每日经济新闻》记者表示,原有建筑规划不能擅自修改,如不按规划执行的,属于违法建设,就有可能办不了证照。

运营篇

租约前景不明　商户心忧青岛城投管理能力

2008年3月,青岛城市建设投资(集团)有限责任公司(以下简称青岛城投)正式成立,并于北京奥运会之后接手青岛奥帆中心。

在2008年的最后一天,通过与青岛本地最大的政府投资平台联手,青岛米高梅商业有限公司与青岛城投签订渔人码头(现称心海广场)与后勤保障中心的租赁合同,开始了在奥帆中心的商业运作。

与此同时,除租赁给米高梅的部分房产外,青岛城投直接负责奥帆中心其他区域的管理工作,并于2013年11月,设立青岛旅游集团有限公司接管。

不过,《每日经济新闻》记者注意到,2014年底,借壳上市的青岛城投,虽意欲依托奥帆中心整合青岛旅游资源,但奥帆中心的两种管理模式,如今际遇却大不相同。

商场刚度过品牌培养期

青岛市南区商贸局网站信息显示,2010年4月28日,由米高梅打造的心海广场试营业,并在青岛首创“公园MALL”的商业模式。该网站信息同时显示,包括俏江南、星巴克等众多国内外知名品牌的鼎力加盟,超过80%的品牌都属于首次登陆青岛。

对于心海广场商户的纳税总额,一位米高梅高层向《每日经济新闻》记者称,“米高梅每年的税金可确认160万左右,商户们的总额估计上亿。”

包括米高梅与多家签约商户在内的人士认为,一个商场的品牌培养期,基本要在4、5年时间,如今的心海广场,刚刚过了这个阶段。来自米高梅的消息称,星巴克、海底捞续约到了2020年之后。

管理能力遭质疑

对于房东与二房东的纠纷,让商户们担心的是,早在2013年即提出仲裁的青岛城投,至今未与心海广场商户有过接触。“我们这些商户怎么办?”在心海广场商户谭女士看来,如果租赁纠纷继续,她对于如何确保自己的利益有所担心。

青岛城投在2012年相关债权募集说明书中提及,其拥有青岛最优质的旅游资源奥帆中心,负责青岛沿海一线海上旅游的开发和经营,旅游、酒店板块现已经成为发行人最具优势的业务板块之一。

不过,“现在奥帆基地码头,对城投来说是亏损的。”相关知情人士透露。但青岛城投官方对此并未确认。

在上述仲裁中,青岛城投与米高梅共同确认了一个事实:青岛城投所出租的地块性质为文体性质,而并不属于双方在合同中约定的商业用地。庭审中,青岛城投表示,地块为文体用地的租赁房产做商业经营使用得到了青岛市政府以及相关部门的批准和认可,并不影响租赁合同的履行。

但米高梅方面并不认同,“我方投巨资是为了20年的持续经营,一旦因为土地用途违反规划,租赁的房产被定性为违章建筑,我方将血本无归。”

即便意欲解除与米高梅方面的租赁合同,但对于纠纷区域是否已有新的规划,青岛城投并未给予记者相关答复。

影响篇

青岛城投整合资源不畅股权融资恐受阻

作为青岛市的政府投资平台之一,青岛城投2014年底成功借壳登陆H股。彼时,时任青岛城投董事长张镇安曾言,下一步将通过投资平台整合青岛旅游资源,“依托奥帆中心,串联青岛沿海一线优质旅游景点”。

然而,《每日经济新闻》记者在青岛调查后获悉,一宗与涉及奥帆中心区域项目的租赁纠纷,却有可能搅乱青岛城投的整合计划。

再融资需有资产保证

7年前,青岛城投与青岛米高梅商业有限公司签订租赁协议,将奥帆中心区域内近4万平方米房屋出租给米高梅,租期20年。

对于是否拥有租赁房产的房屋产权证书问题,青岛城投集团办公室人士告知《每日经济新闻》记者,相关纠纷已进入法律程序,所涉及问题不便多谈。

在一位与青岛城投有过接触的人士看来,青岛城投在借壳上市后,在内部整合方面,心海广场将是一个很难跨越的鸿沟。

2014年12月29日,青岛城投借壳的H股“华脉无线通信”,正式更名为青岛控股(国际)有限公司(以下简称青岛控股)。

此前,华脉无线通信的业绩并不理想,2013年业绩刚刚扭亏为盈,营业额为912万港元,仅赚71万港元。

在开源证券高级策略分析师杨海看来,对登陆资本市场的企业来说,上市本身就是想再融资,但必须要有资产保证,不然的话,上市平台仅是一个空壳。

融资难度或增加

据青岛媒体《半岛都市报》2014年底报道,青岛城投时任董事长张镇安表示,青岛控股下一步要做的主要是以青岛旅游和青岛金融为主业发展,整合青岛旅游资源。

然而,在一位米高梅高层看来,作为奥帆中心重要组成部分,心海广场的证照一直未能办理。《每日经济新闻》记者注意到,在青岛城投2013年年度报告中,渔人码头已被转入青岛城投固定资产。

评级机构大公国际的相关跟踪评级报告显示,青岛城投下属子公司青岛奥帆中心演艺有限公司拥有青岛市较为优质的旅游资源“奥帆中心”。

青岛城投人士则透露,因还没有注入上市平台,与米高梅纠纷所涉及资产,与其在港上市公司青岛控股并无关系。不过,开源证券高级策略分析师杨海认为,对上市公司来说,从融资的角度来看,如果没有资产注入,将来如想再融资,恐怕就难了。

值得注意的是,随着2014年从中央到各个监管部门一系列平台债清理的文件不断出台,2015年地方融资平台的债务清理将极大地收窄其融资途径。

2015年伊始,青岛城投即将目光投向国际资本市场,于2月12日,通过境外平台公司香港国际(青岛)有限公司成功发行8亿美元境外债券。对此,在青岛本地一位投资人士看来,相比于发行债券,通过上市平台的融资,在财务成本方面要低得多,这或许才是青岛城投借壳上市的目的。

对于奥帆中心心海广场涉及纠纷,是否会影响到其旅游整合,青岛城投方面并不愿多谈。

（来源：每日经济新闻）