升温

存量房抢先发力

“事实上，在新房市场升温之前，存量房市场已经开始升温。”北京房地产协会副会长陈志表示，中央层面政策出来后，虽然北京等地方性政策并没有落地，但目前二手房市场有回暖迹象，成交量略有上升，交易价格上升幅度不大，3月成交量近1.2万套，如果未来能够连续若干月保持在1万套以上，就能够确定二手房市场转暖，同时将对新房市场有带动。

二手房抢先回暖

统计显示，4月北京存量住宅成交1.7万套，同比增加125%，环比增加47%，且为近五年同期最高。成交面积153.5万平方米，同比增加118%，环比增加47%。

截至目前，5月二手房成交仍然呈现出持续回暖态势，其中位数不少的二手房挂牌价也出现上调。同时，从成交数量和价格上来看，无论是卖家价格上调，还是买家对价格接受度上来看，买卖双方对房价调整都有明显的心理预期。

从4月全市存量住宅成交区域分布看，朝阳依然最高，占比28%，但比3月下降了1个百分点；海淀成交明显上升，占比达到15%，比3月上升了5%；通州占比5%，比3月下降了1个百分点；其他区县整体相对稳定。各区县挂牌价方面，城六区五涨一跌，郊区三涨六跌。其中涨幅最大的是通州，下跌最大的是密云。

成交套型方面，80-100平方米套型占比下降了1个百分点，140平方米以上套型占比上升了1个百分点，其他套型面积成交占比相对稳定。预计存量住宅后市会继续回暖，如果按照月均万套以上成交量推算，今年全市存量住宅成交量或会超过16万套。

市场预期改变

据有关机构数据显示，4月全市存量住宅挂牌价3.69万元/平方米，环比下降2.1%。今年的“3·30”新政出台之后，首套房贷款和税收优惠力度较大，虽然二套首付比例基本降到了五成，但二套基准利率依然维持上浮10%，所以新政对改善型需求的影响程度相对较小，其中一些家庭只能“卖旧买新”以重新获得首套优惠资格。但不可否认的是，近期本市存量住宅市场升温大大改变了消费者对市场的预期，也极大刺激了购房者入市的积极性。虽然市场成交热情不断回暖，但是买卖双方还是较为理性，并未出现挂牌价大幅提升的现象，总体相对稳定，部分地区甚至会有小幅下降。