三大猜想

早在2006年保利地产上市时，其与保利置业同业竞争的问题就已被资本市场所注意。在近年的投资者交流会，保利系这两大地产平台的整合问题就屡屡被问及，但双方高管均未有过明确回应。

直至一年前，两者整合可能性才正式被摆上台面。2014年4月，保利地产董事长宋广菊首次罕见作出明确回应整合“会有”，并称这是保利集团战略目标和任务之一。

整合计划虽被提上议程，但至今仍未见有具体整合方案出炉。对此，宋广菊的回应一般是“不在权属范围内”，或是“会向集团转达”，从未给出指向性的答复。

外界猜测连连，在保利集团内部明确地产业务整合意向之后，整合方式和解决代价就成了关键。业务庞大、作风强硬的“保利系”将如何整合，以谁为主体？

从纯市场的角度上看，保利地产在规模和行业地位上都要高于保利置业。公司年报数据可查，2014年，保利地产和保利置业的年销售额分别为1367亿元和241亿元，悬殊近5.7倍，分别位列房企50强的第5位和第27位。截至今年5月18日，保利地产的1349.26亿元市值是保利置业的8倍以上。

保利地产合并保利置业，也就成为最顺其自然的重组猜想之一。

“以保利地产为主力平台，吸收合并保利置业，两地上市的方案，相对较优，能促进资产和资产整合，大有裨益，”克而瑞研究中心研究员尹鹏对时代周报记者分析说，此方案有两大优势，其一，从城市布局来看，保利地产已布局57个城市，而保利置业仅有24个城市，采用保利地产的管理架构体系，合并后的整合将更为简单；其二，从运作能力上来看，保利地产的市场地位和专业能力在行业内领先，体系成熟，团队稳定，整合吸收能力也会比较强。

在具体操作上，保利地产可以直接现金支付或股权支付方式收购保利（香港）控股持有的保利置业股权；或采用换股支付吸收合并保利置业，这种方式尽量少地占用保利地产的运营资金，保利南方和保利（香港）控股共同成为保利地产的股东，最后保利地产实现在上交所和港交所两地上市。

当然，也不排除以保利置业为主上市平台进行整合的可能。一方面，保利集团历来对保利置业有较大支持；另一方面，保利置业的海外上市平台亦有助于地产业务的资本运作。

“保利南方之前就持有保利置业6.94%的股份，存在继续增持地可能性。”上海房地产分析师房玲对时代周报记者说，这种方案下，可能采用换股+现金的方式，将保利地产的资产注入保利置业，保利南方与保利（香港）控股届时将共同作为保利置业的大股东。

在房玲看来，在这过程中，不排除保利集团先一步参与保利置业重组的可能。单就地产板块而言，保利置业吸收合并保利地产的优势较小，并且保利置业的基本面也不如保利地产来得好，整合产生的正面效应也不会太强。

保利置业，前身是1973年在香港成立的新海康航空投资有限公司，在1993年被保利集团收购后，由原来的航运公司专营为综合企业，并在2005年更名。2005年以来，保利集团多次对保利置业注入资产，也足见对保利置业的器重。

有详细数据足表，2005年，保利置业仅以5.85亿元代价，就从保利集团、保利科技手中获得保利上海全部股权，同时获得保利上海位于北京、上海、苏州、武汉和重庆等地的111万平方米住宅、商业项目，以及85.43万平方米土储；2007年，保利置业以总代价14.3亿港元向保利集团旗下保利南方集团有限公司配发约2.35亿股新股，用于收购保利南方全资持有的深圳保利全部股权，资产包括位于中国深圳、广州、贵阳、南宁、哈尔滨及济南等城市15个项目。收购完成后，保利置业的土储规模由200万平方米增至600万平方米，约相当于当时保利地产1007万平方米土地储备的60%；2009年，保利置业再以向保利集团配股形式融资30.13亿港元，大多用于收购大股东价值27.42亿港元的内地房地产项目，总建筑面积约为213万平方米，土储增至1150万平方米；2013年，保利集团与广西签订战略框架协议，将携保利置业参与广西北部湾经济区城市开发建设、文化、旅游开发、综合体开发等多个领域的投资。

反观保利地产，自1992年组建成立至今，除了在2008年发行43亿元公司债获得大股东提供担保，以及2009年定向增发中保利集团以15亿元现金认购外，几乎没有获得集团的优质资产注入。保利地产2012年报显示，保利集团和关联方保利财务有限公司向上市公司提供的一笔20亿元两年期贷款，利率高达11.54%。这一笔贷款的利率，远高于华侨城、南京高科(600064,股吧)、云南城投(600239,股吧)等向大股东贷款的利率，甚至高于万科向关联信托贷款利率。

第三种猜想，则倾向于先从区域划分整合或为近期优选。比如，保利地产和保利置业按照各自相对有优势的市场区域进行划分整合，保利置业原上海总部可作为整合后长三角区域的管理中心，负责协调上海、杭州、苏州、南京等城市的业务，而其他区域及城市则整合纳入保利地产“3+2+X”除长三角外的城市群管理体系。