央行降息打开地产股股价上行空间

来源:地产中国网 2015-05-14 09:05:00

2014年11月以来的第三次降息,信贷政策再次放宽,表明政府对当前疲软经济状况的进一步确认。地产行业将显著受益于当前的宽松政策,主要体现在销售改善及财务费用降低。在业内人士看来,明显跑输大盘的地产板块也将在政策利好释放下出现超额收益。

市场需求有望被显著激发

降息如约而至,资金成本改善获强力支持。国海证券分析师代鹏举认为,二季度以来地产销量在政策持续发酵的背景下节节攀高,而银行对于消费端支持力度则略显不足。

以一线城市为例,地产新政出台后首套房按揭贷款利率虽有所下行,但变化幅度不大。而政策中明确支持的二套房首付比例调整也仅有少数银行开始执行,二套房贷款利率并没有明显的下行趋势,目前仍普遍实行基准利率上浮10%。此次降息则从基准利率的源头上实质性改善资金成本。

从购房成本角度分析,以去年同期6.55%的基准利率计算,100万20年期等额还款共需支付利息79.6万。而此次降息后5年期以上贷款利率降至5.65%,共需支付利息67.1万,成本改善效果显著。对于开发企业而言,结合此前降准对于流动性的释放将进一步缓解资金紧张状况,行业投资失速风险有望得到控制。

海通证券分析师涂力磊则表示,宽松持续到位。当前通胀水平较低,未来宏观政策将处于持续宽松阶段,将有利缓解开发商资金压力。自2014年行业进入调整周期以来,开发商资金面在2季度开始进入冰点。虽然下半年行业投资明显紧缩使资金面未持续恶化,但整体紧张局面未有明显缓解。本次降息有利于进一步缓解开发商资金端压力。从数据监测情况看,商品房销售额同比增速与开发投资额同比增速之差,2014年底至今开发商资金面已处于明显改善中。

降息直接降低购房成本。按照测算本轮降息后,三次合计对购房者月供累计减少幅度在3.81%到8.87%之间。历史数据反映,以25个基点为标准,购房者购买力在3到5次连续降息后会有明显支撑。考虑第一次降息至今成本下降接近90个BP,预计后期市场需求将有明显激发。

楼市成交量开始温和反弹

成交复苏趋势确立,一线城市价格有望率先反弹。在业内人士看来,五一节后成交延续上行趋势,环同比分别上涨3%和27%,短期在经济下行压力下,房地产政策的放松是稳增长政策的重要部分,4月CPI同比仅增长1.5%,亦为货币政策进一步宽松提供了空间。行业及货币政策双重刺激下,后续成交有望延续回暖。成交企稳的背景下,4月百城房价数据环比降幅亦持续缩小。

目前地产成交已进入季节性回暖通道,重点城市一、二手商品住宅交易均呈现加速态势,此前处于观望的需求有望在降息的促进下加快入市步伐,配合开发商加大推盘力度,市场成交在5、6月份供需两旺中持续复苏是大概率事件。代鹏举表示,库存方面,所监测重点城市住宅可售面积仍处高位,去库存周期中企业新开工及土地投资难有超预期表现,因此仍然维持房地产投资增速在四季度之前难有明显改善的观点;价格方面,近期一线城市一、二手房价格均出现环比上涨,土地资源的稀缺性使一线城市更受增量市场的青睐,一线城市房价将率先进入上行通道,而二、三线城市库存高企仍是未来一段时间的常态,整体价格上涨动力不足。

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