市场剧变 房价腰斩跌半

一切都“看上去很美”，但形势发展并不尽如人意。

从2013年年末开始，全国楼市陷入停滞，大部分城市的房价停涨，并逐渐出现下调。统计局的数据显示，2014年5月，全国70个大中城市的新房价格环比出现下滑。2014年9月，上述指标同比也出现负增长。

在此背景下，东港亦不能幸免。有当地从业者回忆，东港房价在去年出现全面下降。到2014年下半年，东港核心区的房屋均价骤降至1.5万元左右，几近腰斩。

其中，在2013年底推盘的“星光领”项目，平均售价以从最高时的27500元/平方米下调至16500元/平方米。另一个项目“中庚当代艺术”，则在近期将产品最低售价调整到11600/平方米，仅相当于2014年初的一半。类似的情况在东港十分普遍。

究其原因，上述人士分析指出，由于东港区本身人口较少，且从大连分流的人口不足，使得住房需求增长缓慢。因此，东港区如今虽楼盘林立，供应量充足，但出售率和入住率很低，已成一片“空城”。

同期的大连楼市同样不甚乐观。根据中国指数研究院的统计，大连去年全年的新建商品住宅成交量为220.7万平方米，同比下降29%。截至2014年12月，大连商品住宅去化周期超过20个月。

在这种背景下，东港“地王”已成为保利手中的“烫手山芋”。上述业内人士指出，按照7400元/平方米的楼面均价，那么加上建安和运营等成本，“地王”项目售价至少要在15000元/平方米才能取得一定利润。而这样的价格，在今日的东港已“有价无市”。

根据保利地产的年报，上述“地王”项目的案名被定为“保利天禧”。此为保利产品线上的高端项目。

年报显示，在保利获取该项目之后，2013年并未动工。2014年，项目仅仅累计动工18.65万平米，待开发面积达108.18万平米。对比保利的平均开发速度，可谓十分迟缓。

有业内人士甚至指出，若东港楼市无法随此轮市场回暖有根本改善，那么算上拿地价格和开发运营等成本，将有百亿规模的资金被束缚在这一“地王”项目之上，并可能危及保利的资金链。

福兮祸兮 地王项目难做

近几年来，高价地项目陷入尴尬的情况屡见不鲜。在克而瑞统计的55宗高价地项目（2011年至2013年成交）中，截至目前，仍有38%处于未开工状态。该机构认为，这在高周转盛行的当下是极高的比例。

此外，还有两宗“地王”项目因各种原因而最终退地。

该机构指出，即使在已开工的项目中，部分还由于高额的土地成本和较长的资金周转期限，出现了延缓开工和工期拖延的现象。

北京（楼盘）楼市某知名操盘手向和讯房产表示，很多高价地项目是在市场高点所取得，但等到开工和销售阶段，市场往往陷入低迷，从而使项目销售陷入困境。

他表示。很多开发商都曾遇到过“地王”难题，按照历史经验，最终需要借助市场回暖的大势来解套。

自去年11月以来的半年间，央行三次启动降息，与房地产有关的信贷等调控政策也有所松动。多数分析指出，整体房地产市场回暖有望。

但如今的市场形势，与往昔不可同日而语。上述人士表示，在此前几年房地产投资高增长的驱动下，市场供需关系已发生根本性逆转，整体供大于求成为当前市场的基本面。