英国大选和豪宅税挫伤伦敦黄金地段房价

来源:地产中国网 2015-05-11 09:09:00

5月7日,英国大选拉开帷幕,由于两大政党保守党与工党支持率不相上下,本次大选被视为“二战以来最难预测”的大选。不过,难以预料的似乎不仅仅是选举结果。

由于两大政党在征税问题上,尤其是在房地产市场征税问题上,态度截然不同。因此在大选结果公布前,英国房地产市场的未来也变得难以预料。

据英国《每日邮报》网站报道,工党候选人米利班德在参选前曾宣布,若该党在大选中胜出,新政府将对总价超过200万英镑的房产征收“豪宅税”。价值位于200万至300万英镑之间的房产,“豪宅税”将为每年3000英镑。“豪宅税”将随着房产价格的升高逐级递增,所得资金将被用于补贴英国的医疗服务体系。

由于工党候选人表示当选后将对高端房产增加征税,不少英国潜在购房者都选择了持币观望,这使得英国房产业,特别是伦敦的高端房产交易陷入了停滞,交易量和价格在大选前都呈现了下跌趋势。

据英国广播公司(BBC)北京时间5月8日13时公布的最新预计,卡梅伦所在的保守党将以325个席位赢得议会有效多数,远超其在2010年的上次选举中夺得的票数。而反对党工党赢得232个席位,自由民主党赢得12个席位。

卡梅伦在自己的“推特”上晒出了一张同妻子相拥庆祝的照片,并发文称“对每个人而言,未来是光明的”。

选举筹码

英国政府换届选举在一定程度上会对房地产市场产生影响,其中税收与规划审批等政策将是受影响最大的领域。此次大选,各党派更是在房地产政策上“各显神通”

记者了解到,保守党提议,为40岁以下的首次购房者新建20万套住房,八折出售;向首次购房者推出新的“购房援助储蓄账户”;压低按揭利率,让住户更有安全感;将“购房援助贷款”计划延期至2020年。

在英国资深房地产分析师Vivian Jiang看来,这样的政策显然会让房屋扩建,开发商会增加,并且导致按揭利率降低,贷款买房可获得更多收益。

与此同时,工党也不甘示弱,他们提出2020年前每年新建20万套住房;在个人租赁市场中引入“长期租赁协议”,控制房租的增长;鼓励银行为新建12.5万套住房提供资金上的支持,这些住房面向的是英格兰地区的首次购买者;将资金有限投入到房屋建设上,让更多人有房可住。

英国独立党的提议则是,优先向在当地出生的人群提供保障住房;放宽在已开发土地上新建项目的限制,保护城市绿化带;建立相关机构向旧址新建项目提供资助与贷款;对于重大规划决策问题,地方政府要举行居民公投。

而自由民主党则在议案中表示,每年新建30万套住房——至少是个“田园城镇”项目;2020年前每年让3万名租客拥有自己的房子;禁止房东出租保暖性能差、耗能高的英国房产。

“由此可见,因为之前英国楼市曾出现过一些问题,所以各党派将楼市当作竞选筹码。”Vivian说,“这样的策略也确实有作用,至少对于一些房产利益相关者来说,他们必须对符合自己利益的候选人投上自己的一票。”

而第一太平戴维斯(Savills)的研究表明,住房问题是政客之间相互博弈的主要领域之一。目前的情况是,一些地区房价大幅上涨,年轻人购房压力巨大,而房屋一直以来又十分短缺。所以在这次几十年来最为扑朔迷离的普选前,政客们在住房问题上的争论异常激烈。目前,关于工党征收“豪宅税”的方案已经争论不断,甚至是其党派内部也无法达成一致。

大选效应

英国房价在2014年第四季度就已出现回调,平均下跌2.6%,主要原因是印花税改革。这意味着,连续12个月上涨的伦敦黄金(1189.00, 0.10, 0.01%)地段平均房价已陷入负增长

值得一提的是,由于工党候选人表示当选后将对高端房产增加征税,不少英国潜在购房者都选择持币观望,这使得交易量和价格在大选前都呈现了下跌趋势。

英国土地注册处公布的数据显示,今年3月份,英格兰和威尔士地区的房产平均价格同比下降了0.8%。截至2014年12月底,英国200万英镑左右的房产交易数量下跌了12%。

该报告解释称:“正如我们2014年11月的预测,英国换届选举的不确定性和对高端房产进一步征税的潜在可能性,已经成了导致2015年第一季度该国房地产市场低迷的部分原因。”

该报告还补充说:“伦敦市中心黄金地段的住宅市场受印花税提高的影响最大,现在该市场还有可能被全面征税。鉴于印花税的提高,卖家不得不面对考虑调整价格。也正因如此,伦敦市中心房价才同比下降4.3%。”

研究报告显示,提高税收的可能性和英国选举的不确定性,已经阻止了伦敦主要地段的房价上涨。今年第一季度,该区域房价下降了0.5%。

国际领先的大型房地产服务机构世邦魏理仕(CBRE)分析,在英国普选的前后3个月里,英国房贷市场和房价都不会受到明显影响。然而,对于高净值人群(个人资产在600万元以上的人群)和海外投资者来说,情况有些不同。这些购买者所持有的英国房产往往是一系列投资组合中的一部分。他们对资产的绩效更为担心,因为资产绩效会受到政治政策的影响。所以,在大选前,高净值人群和海外投资者作出的反应会有所不同。

世邦魏理仕预计,在2015年英国大选前后,主流房地产市场并不会受到影响。但是伦敦的新建房产可能会受到一些微小的影响。开发商在大选结果出来之前一般不会轻举妄动,高净值人群和海外投资者也是如此。而即将到来的这次英国大选,由于对“豪宅税”争论不断,所以对于高净值人群来说尤为重要。

工党和自由民主党都已经表示会对价值超过200万的房产征税。然而,需要指出的是,价值超过200万英镑的房产在整个市场中只占2%(约2500套房产)。所以“豪宅税”产生的影响将十分有限。

美国CNBC网站援引英国房产中介机构Foxtons首席执行官Nic Budden的观点指出,通常大选结果并不会对房地产市场交易产生明显影响,但这次不同,由于工党放出加税消息,令许多买家和卖家都暂时停止了接洽。从去年底开始,市场交易就显得很清淡。Foxtons的数据显示,该公司在2015年第一季度的销售收入同比下降了3.1%。

在中投顾问房地产行业研究员殷旭飞看来,英国大选的确会对住房产生一些影响,尤其是大选之后。

“英国政府会出台一些对楼市有影响的政策,比如英国央行上调基准利率、征收豪宅税等,居民获取住房抵押贷款难度加大等,都将对英国楼市有利空影响。”殷旭飞告诉《国际金融报》记者,上调基准利率十分有可能实施,然而这对投资者而言,在政策尚未出台以及房屋所有者积极出卖房产的情况下,有一定的投资、捡漏机会。

“而在政策出台后,投资者方面可能因为税收等成本增加,将面对更大的市场风险。”殷旭飞说。

冷热不均

伦敦市场受大选的不确定性尤为严重,但长远来看,潜在因素,如经济增长和住房供应短缺,将推动价格上涨

尽管有证据表明,5月大选导致英国政局的不确定性增加,阻碍了一些潜在的卖家进行房地产交易。但总体来看,英国楼市走势良好。居外网发布的最新数据显示,3月英国房价同比上涨5.4%,均价达到了281752英镑。

一片上涨趋势中,伦敦、英格兰的北部和中东部地区的房价不升反降,这一现象表明政局的不确定性对特定地区会产生更大的影响。而这些影响则将成为英国房地产市场的潜在风险。

值得一提的是,“冷热不均”一直是令当地政府头疼的问题。英国《卫报》网站报道称,今年2月,英国房地产市场有些“冷热不均”,伦敦成为惟一出现房价下跌的地区。

据英国皇家特许测量师协会(RICS)的数据,伦敦房价连续6个月出现下跌,其他地区却由于投入房地产市场房源的数量减少导致房价推高。但RICS协会同时称,伦敦房价下跌只是暂时现象。据测量师预测,伦敦的房价未来的5年中将上涨30%。

不过,外媒公布的最新数据指出,近期伦敦中部房价出现下降。数据显示,2015年3月伦敦平均房价下降4.3%,市中心下降约5%,伦敦西南部下降约2.6%。

行业分析人士认为,伦敦奢侈市场有巨大的海外买家,也有较多海外富豪购买伦敦房子,许多富豪和投资者均希望投资伦敦房地产。因此,让伦敦房价出现了两极分化现象,有些地区房价上涨,有些地区房价下降。

“加上受到印花税改革影响,去年年底以来,英国房地产部分市场出现冷却现象。”第一太平洋戴维斯研究主管表示,潜在税收不确定性使得伦敦持续了5年快速增长的高端房出现了一些变化。

据英国经济和工商业研究中心(CEBR)预计,2015年,英国房价普遍上涨1.5%,而伦敦房价在经过数年的高增长后,将在今年下降3.6%,这将是自2009年以来全国平均房价上升幅度首次超过伦敦。

Vivian指出,英国房地产市场的风险已经到了必须关注的时候。“所以,楼市才会在选举中获得如此关注。民众也希望新的政府可以解决这些问题”。

豪宅税悬疑

根据各党的竞选政纲,工党的房地产政策中最值得引起中国房地产投资人关注的是所谓的“豪宅税”,即对价值超过200万英镑的住宅征税

对于房地产投资来说,相比大选的最终结果,他们更加关心的是“豪宅税”是否会开征,何时开征?

目前看来,只要工党和自由民主党任意一党当选,他们将推行“豪宅税”。

这两个党派对于所谓的“豪宅税”提案大同小异。工党拟针对价值逾200万英镑的住宅地产征税,业主每年需付一定税费。工党候选人米利班德在参选前曾宣布,若该党在大选中胜出,新政府将对总价超过200万英镑的房产征收“豪宅税”。价值位于200万至300万英镑之间的房产,“豪宅税”将为每年3000英镑。“豪宅税”将随着房产价格的升高逐级递增,所得资金将被用于补贴英国的医疗服务体系。

英国房地产经纪人James告诉记者,这“豪宅税”看似好像很简单,但却涉及到很多问题。一旦实施,涉及面很广。

2013年,英国政府估计5.5万套房产将需缴纳豪宅税,如今数目估计会更多。2014年,约有3400套房产以逾200万英镑的售价卖出,占销售总比重约0.4%。按该比例计算,全英业主自用或租出的房产约有2200万套,这暗示着符合豪宅税征税标准的房产约有8.2万套,而符合地方议会税最高税段的房产约为13.6万套。工党表示,0.5%的住宅符合豪宅税征税标准,该数目约为11万套。

“鉴于房价飞涨,符合豪宅税标准的房子显然会越来越多,工党方面也建议将豪宅税的征收门槛设置为200万英镑,且该门槛将随着‘高价值’房产平均房价的上升而升高。”一位英国政府相关人士告诉《国际金融报》记者。

“我们预计,受到高端市场萎靡影响,伦敦房价价格将下降3.6%。豪宅税的开征,海外利益缩减,印花税税率上升,打压了高价房产需求。”该人士透露。

假如英国真的出台豪宅税,第一太平戴维斯预测,在接下来的5年,伦敦主要地段房价净增长将为15.9%,价格低于500万英镑的房屋价格增长最为强劲,此类房屋的税费增长将会最温和。

不过,经济学家尼娜·思科罗(Nina Skero)对外指出:“在经过几个月的过热期,今年伦敦以外地区的房价前景已有所改善。受去年12月印花税调整,加上家庭收入上升提振,英国大部分地方房价有所提高。”在她看来,大选后可能出现的豪宅税政策,似乎不对英国楼市构成太大的影响。

James对记者表示,豪宅税征收后,会对高端住宅的售价产生一定的压力。“因为无形中就提高了持有房产所付出的成本,在市场上流通的豪宅数量会增加,豪宅的价格也就难以被炒高。对于遏制高端房产的价格,确实有一定的作用。”

殷旭飞则认为,英国楼市受之前经济危机的影响,房价在低谷,如今欧洲经济逐渐复苏,房价上涨明显,英国楼市风险主要体现在政府调整利率、征收税费等方面,这可能会增加投资者购房成本和风险。

“其中,对外来投资者投资房地产进行限制是很多国家房地产政策的主调,无论豪宅税此次是否落地,英国未来还是会出台类似的政策,限制外来投资者投资当地房地产。”殷旭飞认为。

(来源:国际金融报)

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