作为万科商业地产运作的一个基本思路，“轻资产、重运营”在万科的商业项目中有着明显的印记，过去两年来，万科与凯雷、领汇、东方藏山等有基金背景的商业房企宣布达成合作。对此万科也是寄予厚望，可是一旦涉及具体细节时，合作却很难推进。5月4日领汇基金宣布，中止收购万科深圳一商业项目。

如何利用多种渠道使商业资产变轻，是万科当下亟须解决的问题。4月29日，中国证监会网站披露，万科与鹏华基金合作的“前海万科REITs封闭式混合型基金”已于4月22日被证监会受理，如果该REITs成行，万科将成为国内首家发起公募房地产信托投资基金(REITs)产品的房企，而不再受制于上述基金公司。

据万科董秘谭华杰透露，该REITs由万科深圳公司负责，标的是位于前海的万科企业公馆，“这是一个股权型REITs，标的不是资产而是股权，这个项目是一个特殊的BOT项目，资产属于政府，但目前由我们在运营。”谭华杰表示，未来万科的商业地产项目会采取多种金融化的方式运营，以减少资金沉淀。

万科REITs破冰

此次万科与鹏华基金合作的REITs基金，其标的是位于深圳前海的万科企业公馆项目。该项目是深圳前海管理局创新尝试，与万科采用BOT（建造、运营、移交）模式合作开发的一个大型商业园区项目，项目由万科负责投资建造并运营收取租金，期满8年之后（至2021年），将无偿交还给前海管理局。

规划显示，上述项目总占地面积约9万平方米，项目总建筑面积约为6万平方米，项目容积率约为0.6。整个项目分为特区馆区和企业公馆区，包含一座约为1万平方米的特区馆、36栋建面积约200~1600平方米不等的企业公馆、一座约3300平方米的商务中心、约3000平方米的商业配套以及约6000平方米的半地下停车场。

2014年底，该项目正式落成投入使用，包括中国移动、山东山钢集团等23家企业客户入驻了该园区，按照月租约250元/平方米计算，该项目每年的租金收入预计可达1.5亿元。

而根据证监会公告的描述，“前海万科REITs封闭式混合型基金”的基金管理人是鹏华基金，托管人是浦发银行。4月15日，证监会接收到鹏华基金提交的基金募集申请材料；4月22日，证监会正式决定受理该基金的募集申请。

从该基金名称标示的“封闭式”“混合型”标签可以确定，该基金在发行量上有明确规定，发行后不得任意追加，其权益的获取则是通过租金收入、房地产贷款利息等。

而谭华杰亦透露，该基金的管理人是鹏华基金，具体发行条款也由鹏华基金与投资人约定，具体的细节还没到披露时间。

显然，这又是万科商业地产向轻资产转型的明显信号，“这很可能标志着内地版公募REITs即将破冰，意义重大，过去几年，内地房企久攻REITs而无果，越秀地产的REITs只能在港交所上市，虽然万科持有的商业物业不算多，但创新意识很明显。”上海易居房地产研究院副院长杨红旭对《中国经营报》记者表示。

对此，万科方面则表示，对于运营周期较长的项目，通过REITs这种金融产品创新，有助于减少资源占用，盘活资金利用效率，符合公司的发展方向。“公司将继续以‘金融化、重运营’为发展思路，积极寻求合作，提高为股东创造回报的能力。”

对于未来REITs在国内的发展前景，万科方面认为，REITs在国外的发展比较成熟，希望通过鹏华前海万科REITs，让更多的境内投资者也能熟悉这一金融产品，共同分享行业收益；对行业而言，REITs的出现，为拓宽融资渠道提供了更多可能，有助于推动行业健康发展。