一直谋求轻资产运作，并在去年仿效美国铁狮门推出“小股操盘”模式的万科，在进行了各种试验后，似乎找到了最适合自己的理想模式。

近日，中国证监会网站公告显示，万科与鹏华基金公司旗下“鹏华前海万科REITs封闭式混合型证券投资基金”于4月22日被证监会受理。业内认为，这是内地版公募REITs启航。《每日经济新闻》记者注意到，早些年，包括北辰实业等知名房企为了腾挪资产，曾试图发行A股REITs，但最终只有越秀、开元、金茂等个别企业绕道港交所，发行H股REITs或商业信托。万科距离成功公开发行内地首只公募REITs，已经近在咫尺。

由万科深圳公司负责

截至目前，被业内封为内地公募REITs破冰之作的鹏华前海万科REITs仍未对外公布其产品详情。万科董秘谭华杰表示，该基金现由万科深圳公司负责。

在美国NAI新巢地产成都总经理蒋鹏看来，虽然这款具体产品的细则还没看到，但相比于其他机构作为内地公募REITs的发起人和管理人，由公募基金来发起这款REITs估计是考虑到成本问题，这样会比私募低一些，应该接近于理财产品，在行业收益率上应该会高一些。

“鹏华的这款REITs象征性意义更多一些，顺应了当前政策。”蒋鹏表示，“凡是与破冰有关的任何REITs，比如鹏华前海万科REITs，主要看几个点位，包括与财务、税务结构等是否挂钩。如果不挂钩，仅属个案。个案 就是说，用其他手段平衡成本。”

据《每日经济新闻》记者了解，在前海管理局成立以来的15次土地拍卖中，万科并未参与其中，目前仅有的项目是前海企业公馆。该项目系前海首个企业实体办公园区，由万科建设并运营8年后移交给前海管理局，现有40多栋低密度企业办公楼和部分公共商业配套设施。由于前海地区注册的企业数量众多，而前海大多数土地还处于沉降整备状态，所以该项目在租赁方面一度供不应求，租金在每月每平方米300元左右。

据悉，封闭型REITs在证券交易所上市流通，发行量在发行之初就被限制，不得任意追加发行，投资者如果想买卖REITs份额，只能在二级市场上竞价交易，不能直接以净值进行申购赎回。

去年，中信证券推行了两款类REITs产品，一是“中信启航”专项资产管理计划，成功实现在深交所综合协议交易平台挂牌转让；二是中信华夏苏宁云创资产支持专项计划，推出售后返租。但受限于前者的转让额度过高（劣后级甚至都不得低于3000万元），以及私募定位（投资者限制在200人以内），两款产品的流动性大打折扣。

收益率要看税收政策

REITs上马，使得万科距离凯德、铁狮门等又进一步。

目前，万科在商业地产（体验式商业）、产业地产方面均有涉猎，融资成本高、重资产、回报周期长是这些类型地产开发运营的难题。

除了银行贷款外，房企的资金来源还有私募或者信托，但两者的融资成本并不低。

倚天投资投资总监叶飞称，房企在私募渠道的融资成本平均在20%左右，信托渠道的融资成本在10%~11%，而且楼市下行后，融资额度逐渐降低。