佳兆业重组仍受制于财报披露 正寻求部分豁免

来源:地产中国网 2015-04-28 10:06:00

香港一位熟悉债务重组市场的资深人士向21世纪经济报道记者透露,融创再度与佳兆业海外债权人委员会见面,但尚未有最新的重组方案推出,而境内的谈判目前进展更加顺利,双方的分歧正逐步缩窄,“融创与多家银行组成的债委会一直在积极进行方案优化,有望在未来两三周内完成境内重组的谈判。”

他表示,债委会目前由34家境内银行中的7家银行牵头组成,主要由负责风险控制的行长一级高管组成,“每周债委会都会举行定期会议,双方对重组方案进行了多次商讨。希望最终可以达成一个对各方都有利的方案。”

尽管“佳兆业风波”仍悬而未决,但海外投资者对高收益债券却依然热情不减。

佳兆业只是一宗个别事件,并不代表整个内房行业的普遍问题,投资者在这个事件中接受了一些教训,但这个事件对市场的影响已基本全部反映出来了。”4月27日,香港惠理基金(下称“惠理”)高级基金经理叶浩华向21世纪经济报道记者表示。

他续称,目前整个市场而言,中国房地产债券仍是亚洲区内最具吸引力的,“这些债券的估值与其他亚洲信贷相比更加吸引,而且还有较大的市场上升空间。同时,房地产行业的企业模式基本相同,一些拥有优质资产如土地及楼房的债券有更好的违约回收率(recovery rate)。”

截至今年4月22日,中国高收益债券的整体收益率约为9.36%,而其他亚洲地区高收益债券的收益率为6.49%,美国高收益债券的收益率仅为5.88%。

他透露,目前他负责的惠理大中华高收益债券基金资产规模约14亿美元,其中47%配置于房地产行业,平均信贷评级为B,到期收益率为11%。该基金的前十大投资中包括时代地产、龙光地产、合景泰富地产,以及中骏置业等内地房地产企业发行的海外美元高息债券。

同时,他表示,目前市场的负面消息已经基本消化完毕,投资者开始回归价值等基本面。去年佳兆业事件曝光后,一些私人银行客户开始转向买入互惠基金,以避免持有单一债券的风险,而且可以获得更好的流动性和更多选择。

佳兆业:重组尚未有新方案

据21世纪经济报道记者了解,佳兆业的债务重组正进行得如火如荼。据相关消息人士透露,佳兆业前主席郭英成的意外归队可能是为了解决财务报表的问题,“财务报表公布之前,需要通过首席财务官、审计委员会以及公司董事局的审批,由于财报延期公布,导致境内外债权人谈判进展受阻。”

他指出,根据香港法律相关规定,目前融创中国(01918.HK)与佳兆业的股权收购方案如果要顺利进行,必须首先与境内外债权人达成重组协议,并且通过香港联交所以及证监会的批准。“在此之前,佳兆业必须要披露完整的财务报表,目前融创方面已经在与监管层进行沟通,争取获得部分豁免。”

香港一位熟悉债务重组市场的资深人士向21世纪经济报道记者透露,融创再度与佳兆业海外债权人委员会见面,但尚未有最新的重组方案推出,而境内的谈判目前进展更加顺利,双方的分歧正逐步缩窄,“融创与多家银行组成的债委会一直在积极进行方案优化,有望在未来两三周内完成境内重组的谈判。”

他表示,债委会目前由34家境内银行中的7家银行牵头组成,主要由负责风险控制的行长一级高管组成,“每周债委会都会举行定期会议,双方对重组方案进行了多次商讨。希望最终可以达成一个对各方都有利的方案。”

下一个佳兆业?

佳兆业的境内外债权人仍在进行着漫长的重组谈判时,富豪张志熔控股的恒盛地产(01638.HK)也开始撩拨债权人敏感的神经。

作为上海一家中型住宅房地产开发商,此前,恒盛地产由于债台高筑,流动性紧张以及巨额亏损等引发市场担忧公司可能无力支付一笔1950万美元的债息,随即导致公司两只离岸债券价格出现明显下跌。

“公司已经表示有足够的能力支付这笔债息,同时张志熔曾连续两年提出私有化计划,如果真的公司资不抵债,他完全没有必要这么做。”一位海外债权人向记者透露。

“恒盛最终按时支付了这笔利息以避免出现违约,我们也在积极关注最新进展,希望寻找一些合适的买入时机。”惠理副基金经理胡文倩向记者表示。

然而,该公司4月15日披露的财报的确岌岌可危。报告显示,截至2014年12月31日止,恒盛的合约销售额同比暴跌45%至40亿元,并录得约30亿元的巨额亏损。同时,恒盛地产的资本负债率却飙至135.3%。

4月20日,穆迪宣布将恒盛地产的公司家族评级从Caa1下调至Caa3,并将恒盛的高级无抵押债务评级从Caa2下调至Ca。上述评级展望为负面。

“恒盛评级下调反映了穆迪对该公司违约风险较高的担忧。此外,恒盛2014年业绩极不理想,显著削弱了其为2015年10月25日到期的债券进行再融资的能力。”穆迪副总裁、高级分析师何卓荣指出。

穆迪报告指出,该公司的现金结余由2013年底的30亿元降至2014年底的14亿元,不足以偿还3亿美元的境外债券。

同时,2014年底恒盛未偿还到期的1.496亿元本金和4640万元利息。恒盛的现金/短期债务比率也出现明显恶化,从2013年底的55.5%降至2014年底的8.7%。

截至2014年底,该公司土地储备的总建筑面积约为1480万平方米,分布在上海、北京、天津,以及长三角和东北几个二三线城市。

“继佳兆业之后,恒盛以及其他一些经营不善、过度举债的中小型房地产公司可能会陆续出现违约。”上述熟悉债务重组市场的资深人士告诉21世纪经济报道记者。

高息债券发行升温

事实上,海外债券发行在年初经历短暂的静寂之后,近月以来已经出现明显的升温。

“我们看到市场上一些评级较低的内房公司也成功发行了海外债券,虽然海外投资者在对公司尽职调查以及管理层背景调查上更加严谨,但整体而言,一级市场发行的气氛正在逐渐变好。”某外资银行债券分析师表示。

上述人士指出,在佳兆业于4月20日宣布两笔债息违约之后,景瑞控股有限公司(01862.HK)以及朗诗绿色地产有限公司(00106.HK)这两家中小型房企分别在海外发行了债券募集资金。

其中,景瑞控股成功发行了1.5亿美元三年期债券,票面息率为13.25%,比原先的指导价格低25个基点,且低于该公司去年发行的五年期美元债13.625%的息率。该债券获得穆迪B3的评级,惠誉则给予B的评级。

同时,朗诗绿色地产则于4月24日向海通证券发行了一笔2018年到期1亿美元优先债券,息率为9.5%,用于并购、流动资金及一般公司用途。

此外,叶浩华表示,高收益债券与股票市场的相关性目前为40%左右,因此股市畅旺亦增加了投资者对高息债券市场的关注度。野村证券报告显示,大约85%的内房债券主要由亚洲投资者认购,高于整体亚洲投资者对于亚洲债券约65%的认购率。

根据Dealogic提供的数据显示,今年迄今为止,内地房地产企业离岸高收益债券发行8宗,累计融资39.27亿美元,而去年同期则发行了14宗,涉及资金为53.46亿美元,同比分别下降43%、26.5%。

数据显示,过去两年中国房地产企业在海外市场分别发行了累计金额195亿美元、214亿美元的G3债券(以美元、欧元或日元计价的债券),占整个亚洲房地产企业发债的比例超过76%。

此外,中国政府近期的减息降准等政策,以及在今年3月底公布将购买二手房的首付比例由60%降至40%等措施,都有助于刺激内地楼市的需求,同时也可缓解海外投资者对楼市调控政策的担忧。

穆迪在4月17日发布的报告中表示,尽管今年1、2月份全国房地产销售疲软,但穆迪预计11家受评开发商在2015年全年将实现5%-10%的合约销售增长目标,不过这一增速仍低于2014年17%的水平。

同时,穆迪预计,这些受评开发商将控制其扩张计划,调整债务增长速度,使之与收入增速更趋一致,这将有助于使2015年收入/债务比率和EBITDA利息覆盖率回稳。

(来源:21世纪经济报道)

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