东临渤海，北依燕山，河海五大支流于城中交汇而过，作为北方最大的沿海城市，天津自古因漕运而兴起，交通的便利让天津一直享有“河海要冲”之美誉。

穿过海门大桥，在天津市滨海新区的河海交汇处，便是天津自贸区的核心—中心商务区。驱车行驶在响螺湾的迎宾大道上，“空谈误国,实干兴邦”一面巨幅标语静静矗立。

凭借自贸区“东风”，天津自贸区的楼市也都点燃期望，纷纷整装待发。在天津自贸区的主要承载体—滨海新区，自贸区概念几乎成了当地每个开发商的“开场白”，甚至有不少开发商大呼“涨价”。

高期望背后，滨海新区的楼市也面临着根基不牢的“烦恼”。作为天津市上一轮的发展核心，滨海新区曾被寄予厚望，大量的土地出让、项目飞速上马、规划和定位的不合理，引得滨海新区楼市供需比一度失衡，库存周期在3年以上。如今，滨海新区、乃至天津市的楼市或将迎来一次新的“涅盘”？

涨价在即

伴随着天津自贸区的挂牌，投资热潮即将在这里兴起。

据天津市政府会议透露的数据，自去年底国务院批准设立天津自贸区以来，当地新增注册企业2660家。在4月21日天津自贸区挂牌后，短短一天，就有28个项目落户中心商务区，注册资本总额超过110亿元。截至目前，自贸区企业共24798户，注册资本达5883亿元。

9年前，凶猛的投资热潮已曾在这里上演，这里一度被称作为“中国未来的曼哈顿”，重点发展“十大战役”项目。据当时的报道，为了吸引项目投资，滨海新区将土地出让金全部用于支持项目建设或项目配套，这就意味着投资企业买地成本基本为零。首创、万通、万科、金地、富力、合生创展、金融街(000402,股吧)控股等一批品牌开发商相继进驻。

尽管如此，巨额的投资计划背后，在实施中却遭遇挫折。9年内，政府财政在此投下逾600亿元资金，而原定的建设时间表却一再推迟，多数项目半途停工或封盘，摩天大楼即使在白天亦人烟稀少。

“政府为吸引项目投资大力进行补贴，严重违背市场规律，增加了投资的盲目性。”谈及当初折戟的缘由，有专家分析称，项目的大量同质化也是原因之一。

建设之初，该区域附近房价曾一度迅速飙升，据时代周报记者了解，如滨海新城等项目，在2007年时房价便涨破万元。不过，伴随滨海新区大量土地出让和项目入市，供需失衡局面出现，房价开始有所下跌。据去年同期的媒体报道称，2014年初，滨海新城售价普遍降幅在20%左右。天津市政府还曾调整了对滨海新区购房获赠蓝印户口的标准，试图拉抬房屋销售情况。