陈义枫认为，当前房产市场正处于“三底错位”期，即“政策底”、“市场底”及“企业底”。过去一年，政策已触底上行，从去年9·30政策到今年3·30，都是重大政策利好。

进入2015年的第二个季度，房地产开发商中开始掀起大规模的营销攻坚战，配合着刚刚宣布的3·30新政，2014年低迷的楼市翻了篇。

2014年被部分地产业内人士称为“最坏的一年”，在这一年，地产开发商开始转变思维不断求变，而与开发商祸福相依的房地产私募基金，同样受到影响。

根据清科研究统计，在2013年的整个私募股权投资市场，房地产基金完成募资金额占比超过三成，而到了2014年，这一比例降至16.5%，整体占比几乎减半。

除地产公司旗下的私募基金主要仍为融资作用外，市场类地产私募基金接下来将更倾向通过偏股权类形式，甚至是纯股权类形式参与投资，更主动地参与管理。

2014年地产私募基金发展受阻

“对地产基金行业而言，就是高位盘整，各自分化。”易居资本创新研发部总监吴洋向理财周报记者表示。

根据清科研究中心的统计，2013年，中国私募股权投资市场共新募集完成349只可投资于大陆地区的私募股权投资基金，募资金额共计345.06亿美元。其中房地产基金完成募集106.67亿美元，数量与金额占比均超过总量的三成。显然，彼时地产行业是私募股权投资最热衷的对象。

进入2014年，私募股权投资市场完成募集631.29亿美元，房地产私募基金募集共计104.39亿美元。虽金额与前一年同比相差无几，但总体占比已缩减到16.5%。

“私募基金肯定跟行业景气度是相关的。”清科研究中心研究总监姬利认为，2014年地产私募总体募资金额增速放缓，主要源于两方面原因。

“当房地产开发走向下行的时候，肯定会相应影响到整个地产私募基金行业的发展，这主要会表现在项目层面上，就是没有质地比较好的项目。另外从运作来看，项目质地不如以往，就会在未来的经营、出售过程中出现问题。”姬利继续表示，另一方面则受到信托的影响。

“2014年其实整个信托行业的下滑，包括一些风险的暴露，也对地产私募基金会有比较大的影响。因为此前地产私募基金募资的通道基本上还是通过信托。”姬利解释道，但目前信托在地产产品的发行上基本属于关停状态。

沪上一位地产私募业内人士也深有体会。“我们以往进行项目探讨时，会跟一些银行进行交流合作。比如在2013年，我们知道的是，我们合作银行的私人银行部基本上会帮助一些地产基金销售产品。但到了2014年，这家银行的这块业务在明显缩小，所以我们也没有继续合作下去了。”

该人士告诉记者，与之合作的银行是一家规模较大的民营上市银行。“连银行的这部分业务也在缩小，所以其实可看到整个市场在募资环节都是在往下走的。”

总部位于深圳地区的德信资本，其董事长陈义枫向理财周报记者分享了他关于今年市场的看法。

“我还是维持‘三底错位’是房地产基金投资窗口期的观点。”据陈义枫的判断，当前房地产市场正处于一个“三底错位”期，所谓“三底”，即“政策底”、“市场底”及“企业底”。“过去一年，政策已经‘触底’在往上走，从去年9·30政策，到今年3·30，都是重大的政策利好。只要市场还没有达到预期热度，政府还是会不断地出利好政策。”

据他的理解，目前，由于市场处于“筑底”过程，热度不足以支撑微观主体的现金流重新转正，所以微观主体仍处于下行通道，即“企业底”还没有到。“现在还不是企业(开发商)最困难的时候，最困难时期预计将会在2015年二、三季度到来。”

市场环境短期并未完全好转，私募基金也有新的期待可循。“在目前市场低迷的情况下，创新对于地产基金业务来说是必然的，就是看大家都往什么方向走，如果走得通，未来可能会出现比较多的创新点。”姬利表示。

“市场也有一些亮点出来。”姬利列举道，包括REITs试点，互联网+房地产项目形式的出现，及旅游地产等热点项目等。“总体来看，整个行业在往下走，一些亮点并不足以扭转整个地产私募基金的趋势。受行业影响，地产私募基金从2014年一直到2015年，都还是在一个低迷状态。”