市场上大量别墅次新房挂在中介机构的墙上，其中颇有一些性价比不错的独栋、联排、洋房值得选择。同时，早几年的别墅楼盘其位置、自然环境也都不错，可是，在购买这些已经交房几年的二手洋房、别墅时需要特别注意，一旦入住后房屋出现质量问题，例如房屋漏水、花园墙壁开裂等情况，到底该找谁来解决问题？找开发商，开发商说房屋已经过了保修期；找卖房的房东，房东说完成交易后就不是他的责任了；找物业，物业说可能要动用维修基金，得自己去和邻居协商……为此，成都商报记者专门采访了律师，为你给出专业解答。

典型案例

隔墙开裂

开发商说过了保修期

物管称不在维修范围

去年年底，王先生在城南购买了某楼盘一楼带花园的洋房。今年年初，王先生高高兴兴准备装修，带着装修工人进去一看，吓了一跳。花园墙壁开裂了一个宽2厘米的裂缝，看上去好像随时可能倒塌。

于是，王先生首先联系了之前的业主，但是业主表示当时卖房子给他时，墙壁是没有裂缝的，所以肯定不应该由他来维修；之后，王先生又联系了物管，物管表示这个属于王先生自己家的建筑，不属于公共空间，也不在物管的维修范围之内。由于这堵墙壁是王先生与隔壁家共有，王先生决定和邻居协商，一家承担一半的费用，但是邻居表示他不打算入住，准备将房子销售，所以不想修这堵墙；最后，王先生又联系到开发商，开发商表示，王先生购买的房子已经超过5年，早就过了墙壁的保修期，所以他们也不负责维修。

这样的情况下，王先生骑虎难下。自己维修吧，又觉得心里堵得慌，明明还没有入住就要掏一笔钱修墙壁；不修吧，房子以后怎么入住，所以装修只能停止……

那么，这样的情况下，墙壁到底该由谁来修？

律师说法

外墙防渗漏保修5年 危墙共有，邻居也有责

泰和泰律师事务所刘俊表示，王先生碰到的这种花园墙壁的问题，并不属于房屋的主体结构质量问题，应该按照相关政策规定的保修期限来执行。

“按照国务院的《建筑工程质量管理条例》第四十条规定：在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：A、基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限（注：该年限可能会达到楼宇的使用年限）；B、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为5年；C、供热与供冷系统为2个采暖期、供冷期；D、电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程为2年；E、其他项目的保修期限由发包方与承包方约定；F、建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。”刘俊律师表示，王先生的花园墙壁显然不属于房屋的基础工程和主体工程机构，所以开发商没有义务为王先生维修墙壁。

但是，刘俊同时指出，由于这堵围墙是王先生与邻居家共有，如果是危墙，秉承公平的原则，邻居是有义务承担修缮的费用。

另外，二手房买卖中有两种情况，一种是业主之前没有入住过和装修过；一种是业主之前已经装修并入住。如果是第一种情况，房屋的质量问题基本与原来业主没有更多的关系；如果是第二种情况，因为原来业主对房屋质量造成损坏，由原来的业主来承担。

而关于物管维修和修缮部分，则是社区内的公共设施部分，业主专有的房屋部分不属于物管维修的范围内。

（来源：成都商报）