房企2014大转型:平均去化60% 弃高周转模式

来源:地产中国网 2015-04-13 09:55:00

相较资金雄厚的千亿房企,与平均销售去化率60%的中型房企,曾经依靠快周转令总资产迅速翻番的百亿房企,正从抬杠杆、高周转的模式中醒来。

结束了地产行业风雨飘摇的2014年,万科手握史上最多627亿现金在试错。

根据同花顺(300033,股吧)的统计,在目前公布年报的房企中,万科保利、招商依旧维持地产A股货币资金前三甲的席位,如是已然多年。

“我去听万科的发布会,郁亮提到过,万科是想把一些资金回笼后投资到其他领域,他也不停强调万科在改革或者说转型,所以预留特别多的资金。”交银国际房地产行业分析师谢骐聪告诉理财周报记者。

现金、转型、去化、库存、毛利,是回望2014年,房企悬在心尖的考量指标。

基因的千差万别决定了不同生态环境下房企迥异的发展抉择,但融资成本却是他们同样的救命稻草。“不论大型房企还是小型房企,整体融资成本都有一个上升的趋势。”谢骐聪补充道,“包括总负债水平和净负债比率都是如此。”

相比资金雄厚的千亿房企,和平均销售去化率60%集中回归一二线城市核心区域的中型房企,对于曾经依靠高周转、高杠杆模式令总资产迅速翻番的百亿房企而言,快速调整库存结构、保毛利率则是最为当务之急的工程。

“我觉得在今年下半年到明年,是一个重新调整资产结构比较好的机会。”睿信咨询高级副总裁郝炬认为。

大型房企:现金为王多栖探路,转型试错

“其实这也是一个趋势,像万科这么大的房企,有2000多亿销售额,把这些资金全部用来买地的话,其实也不一定能够有这么多机会。”谢骐聪解释道。

大型房企们最初通过合作扩大规模,当规模效益逐渐增大后,则再开始思变。

“最开始是简单追求规模,一旦到了一定规模之后,发展会比转型更慢。”郝炬总结道,按照上市房企的正常周转率计算,当销售额达到200亿,就意味着总资产在500亿左右。“500亿总资产其实已经是很庞大的量了。”

“那时候的规模,是领先企业的规模增长低于普通企业,这种增长很大部分来源于合作和收购。”郝炬如此解释,“从总体市场来看,当整体增量速度放慢,存量整合变成最大的扩张空间。”

举例而言,万科保利、招商、金地四家传统的从华南地区崛起的房企,除了体量,还有一项指标也长期保持在行业高位——少数股东权益。

“他们从2011年左右开始,就已经在做这类整合,从那几年开始,迅速扩张放大。”郝炬表示。但规模改变不了盈利能力,在面对变化中的市场时,如何突破持续发展和增长的瓶颈是更重要的议题。

于是,在销售额破两千亿,同时却被劲敌绿地赶超之后,万科想到更多的是在新业务扩张的发力。

所以总裁郁亮才如前所述,强调控制着大量现金流的重要性。“在市场不好的情况下,手持现金反而会有更多机会,尤其对龙头企业,可能会有更多的并购机会和更多获取合理土地进行补货的机会。”郝炬如此认为。

在上周的业绩会上,郁亮提到了万科商业模式重构重点在住宅业务、出租物业、新型商管、度假养老四大板块。而目前已经确定的三大事业部是物业、商管、物流,计划中另有两个事业部尚是空白,预计备选范畴包括养老、教育、产业地产等。

“我的了解是,万科在去年年初成立了一个战略试错委员会,下面设置了11-12个小事业部,分到区域公司做创新尝试。”郝炬告诉理财周报记者。

对于超千亿规模的房企而言,现金流就是底气,在此情况下,他们有更多的机会把触角延伸。

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