零售商业存量大 部分冷清成老年人遛弯儿首选

来源:地产中国网 2015-04-13 09:06:00

一场关乎存亡的厮杀终将到来。环顾四周对手林立,却不知向谁出手;着力于自我修正调整,仓促间难免画虎类犬;想推倒重来脱胎换骨,但更多的对手转眼即至……这,就是沈阳零售商业面临的窘境。

来自戴德梁行数据显示,截止到2014年,沈阳零售商业存量约730万平方米,是2008年的4倍。

零售商业过量已是事实。而《中国经营报》记者了解到,到2020年,这个数字还要在现有基础上增加70%。

店多楼大人稀少

家住沈阳十三纬路的齐老先生退休多年,身体不好需每天散步。自从青年大街沿线诸多商业综合体陆续落地,齐老先生就把遛弯儿地点从公园改到了大型购物中心,成为一分钱不花的“纯遛族”。

“环境好赏心悦目,冬暖夏凉也不怕风吹日晒,最重要的是宽敞,没啥人,有的一层楼也见不到一个人,我每天都自己带瓶水进那里溜达大半天。”齐老先生细数大商场遛弯儿的优越性,“今天茂业、明天万象城、后天市府恒隆,我不单在一个地方溜达,哪个商场都去。”

而很多外来商务人士对在沈的购物体验却印象极佳,首先是国内国际知名品牌沈阳都有,其次是购物环境优雅,空旷安静。

戴德梁行2014年数据显示,目前沈阳零售商业面积总存量为730余万平方米,约为2008年的4倍,当年这项数据为193万平方米。

“这已是一个可怕的数据了,2014年沈阳户籍人口约730万人,人均零售商业面积近1平方米,接近发达国家人均1.0~1.2平方米的水平。”专业研究机构有关专家表示,发达国家的人均收入是沈阳的一二十倍,2014年沈阳的人均可支配收入约为2.4万元。

业界称,2008年是一个分界线和转折点,此后沈阳零售商业进入爆发期。据当地媒体报道,2013年沈阳商业迎来集中开业热潮。

当年,沈阳新增零售商业供应80余万平方米,分布在沈阳北站、中街、铁西和浑南多个商圈内。商业项目体量普遍较大,多数项目超过10万平方米。

其中包括阳光百货10万平方米、久光百货12万平方米、兴隆大都汇23万平方米、沈阳天地6万平方米、金融中心购物广场15.5万平方米、奥体万达广场17万平方米。

井喷式快速增长的态势并没有在2014年结束。此后5年,沈阳零售商业还要在现有基础上增加近70%,总量将超1200万平方米,人均零售商业面积将达1.6平方米。

“虽然人们往往以沈阳加上周边城市群的2200万人口来做基数来计算,即便如此,1200万平方米的供应量也是一个过大的数字。”上述专家表示。

数据显示,未来5年,沈阳优质商业供应总计439万平方米。其中2015年、2016年、2019年是三个供应高点,分别为102万平方米、108万平方米和100万平方米,2018年90万平方米,2017年和2020年供应量较低,分别为20万平方米和19万平方米。

其中不乏优质项目。与万象城同为华润品牌下的铁西万象汇将于2015年开业,面积10万平方米;3.5万平方米的夏宫城市广场预计2016年开门纳客;嘉里购物中心准备2017年面世,面积10万平方米。

原计划2015年开门营业的佳兆业购物中心,由于佳兆业集团的破产重组,前途尚未可知。而华强金融中心、宝能国际金融中心、裕景中心规划当中的购物中心,具体情况尚未向外界披露,但开业大体时间约为2018年、2019年两年。

而上述综合体所在位置多为金廊沿线的青年大街段,“密度之高、体量之大令人吃惊,有些综合体之间相距一二百米甚至几十米。”业内人士表示。

世贸五里河160万平方米、嘉里中心180万平方米、宝能国际金融中心100万平方米、裕景中心120万平方米、华强金融中心113万平方米……巨大的综合体规划当中,购物中心是当然标配,而且占比厚重。

数据显示,沈阳购物中心面积10万平方米以下的为27%,10万~30万平方米及以上的占73%。

巨大的存量给沈阳零售商业带来的压力可想而知。而90%以上的购物中心门可罗雀自然也符合逻辑。

同质严重分布不均

同质化严重对沈阳零售商业来说已不是一个新话题。

“这种状况早已成为各商场的常态。”沈阳中街一商场副总表示,一般来说商业品牌重复率超过50%则对商场经营构成阻碍,但目前看沈阳各大商场和购物中心,品牌重复率远远超过50%,除了餐饮娱乐之外,很多甚至达到90%以上。

“市府恒隆多为国际一线大牌、万象城有部分高端品牌,除此之外的其他购物中心,无非外立面不一样,品牌相似度极高,千店一面。”沈阳向明长益置业营销经理李洪冶表示。

“以前沈阳百货业格局清晰,高端有中兴、新世界、西武和卓展,中低端有兴隆大家庭、商业城和联营,可是现在全都做高端百货,结果谁的日子都不好过。”上述副总表示。

“招商是最大的困难,大量的零售品牌的集中量不够,一线几乎没有,二三线品牌,被二级代理商控制,很难瓦解。”群升新天地常务副总厉建华表示。

据介绍,群升新天地是浙江群升集团投资50亿元开发的综合体,位于文化路,也属于金廊沿线项目,购物中心12万平方米。“2011年开始招商,到2012年达到89%,2012年6月30日开业,2013年6月关门,刚好一年,”1月底厉建华接受采访时介绍,把那么大的面积填满是件极其艰难的事情,“2013年升级开始做专业化,招商同样困难,目前完成74%,但开铺率只有60%。”他说。

而各购物中心的品牌丰满度则直接反映出其招商成果。

2014年,来自仲量联行的统计数字显示,沈阳购物中心的空置率高达24.3%,高居全国副省级城市之首。

“沈阳零售商业同质化过剩是一方面,还有一个重要问题是各区域商业分布严重不均衡。”李洪冶表示,沈阳传统商业集聚区在中街和太原街,而今铁西商业也日渐繁荣,新兴的优质高端商业则多集中于金廊沿线五里河区域。

沈阳福融房地产公司总经理查洪彦亦认同“不均衡”观点,他认为,“沈阳商业冷热不均,金廊沿线拥挤不堪,大东、皇姑却乏善可陈,规划布局的合理性值得思考。”查洪彦表示。

“皇姑区几乎没有大型商业体落地,大东区除了没做起来的龙之梦购物中心,再没有优质商业品牌出现。”李洪冶告诉记者。

大型商场开开关关调整频繁

3月20日,沈阳当地媒体刊发题为《阳光百货没了“百货”》的报道,位于沈阳北站商圈的新地中心的阳光百货,自春节前即开始大范围撤场,至今,除餐饮娱乐依然经营之外,其他百货品类基本撤光。

“大型商场开开关关,近年来调整频繁并趋于常态化。”李洪冶表示。

《中国经营报》记者梳理沈阳近年来品牌商业的调整,发现大动作不断。

2010年4月12日,新世界百货太原街店撤离;2010年9月30日,西武百货撤离,由久丽沈阳接手运营至今;2010年12月31日,美美百货闭店。

2012年12月4日,世茂百货闭店,原址改造为以五里河茶城为主力业态的世茂商都;2012年12月11日,沈阳大悦城主力百货ZEN先先时尚精品百货闭店,至此先先中国首店运营不到两年;2012年12月,龙之梦雅仕百货闭店,原址改造为龙之梦茶城。

2013年5月31日,进入沈阳5年的日本伊势丹百货憾别沈城;2013年6月,开业整一年的群升新天地关店;2013年8月1日,太原街新玛特花季闭店,其原址与伊势丹原址合二为一由兴隆大家庭接手。

2014年1月末,0101华府店撤离华府天地;2014年6月,尚泰百货撤出万象城;2014年9月19日,沈阳商业城托管茂业金廊店。

2015年3月,万达百货沈阳北一路店和奥体店正式闭店;2015年3月,阳光百货正式撤店。

据媒体报道,同在3月正式闭店的万达百货和阳光百货均表示将做业态的调整,增加引入能提升商场人气的餐饮、体验式业态。

有数据显示,相较去年,2014年沈阳购物中心零售业态占比下降5%,餐饮、娱乐、服务业态比例扩大,购物中心的业态调整更加注重体验功能。特色性主题化将会成为未来商业发展的重点和中心。

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