一场关乎存亡的厮杀终将到来。环顾四周对手林立，却不知向谁出手；着力于自我修正调整，仓促间难免画虎类犬；想推倒重来脱胎换骨，但更多的对手转眼即至……这，就是沈阳零售商业面临的窘境。

来自戴德梁行数据显示，截止到2014年，沈阳零售商业存量约730万平方米，是2008年的4倍。

零售商业过量已是事实。而《中国经营报》记者了解到，到2020年，这个数字还要在现有基础上增加70%。

店多楼大人稀少

家住沈阳十三纬路的齐老先生退休多年，身体不好需每天散步。自从青年大街沿线诸多商业综合体陆续落地，齐老先生就把遛弯儿地点从公园改到了大型购物中心，成为一分钱不花的“纯遛族”。

“环境好赏心悦目，冬暖夏凉也不怕风吹日晒，最重要的是宽敞，没啥人，有的一层楼也见不到一个人，我每天都自己带瓶水进那里溜达大半天。”齐老先生细数大商场遛弯儿的优越性，“今天茂业、明天万象城、后天市府恒隆，我不单在一个地方溜达，哪个商场都去。”

而很多外来商务人士对在沈的购物体验却印象极佳，首先是国内国际知名品牌沈阳都有，其次是购物环境优雅，空旷安静。

戴德梁行2014年数据显示，目前沈阳零售商业面积总存量为730余万平方米，约为2008年的4倍，当年这项数据为193万平方米。

“这已是一个可怕的数据了，2014年沈阳户籍人口约730万人，人均零售商业面积近1平方米，接近发达国家人均1.0~1.2平方米的水平。”专业研究机构有关专家表示，发达国家的人均收入是沈阳的一二十倍，2014年沈阳的人均可支配收入约为2.4万元。

业界称，2008年是一个分界线和转折点，此后沈阳零售商业进入爆发期。据当地媒体报道，2013年沈阳商业迎来集中开业热潮。

当年，沈阳新增零售商业供应80余万平方米，分布在沈阳北站、中街、铁西和浑南多个商圈内。商业项目体量普遍较大，多数项目超过10万平方米。

其中包括阳光百货10万平方米、久光百货12万平方米、兴隆大都汇23万平方米、沈阳天地6万平方米、金融中心购物广场15.5万平方米、奥体万达广场17万平方米。

井喷式快速增长的态势并没有在2014年结束。此后5年，沈阳零售商业还要在现有基础上增加近70%，总量将超1200万平方米，人均零售商业面积将达1.6平方米。

“虽然人们往往以沈阳加上周边城市群的2200万人口来做基数来计算，即便如此，1200万平方米的供应量也是一个过大的数字。”上述专家表示。

数据显示，未来5年，沈阳优质商业供应总计439万平方米。其中2015年、2016年、2019年是三个供应高点，分别为102万平方米、108万平方米和100万平方米，2018年90万平方米，2017年和2020年供应量较低，分别为20万平方米和19万平方米。

其中不乏优质项目。与万象城同为华润品牌下的铁西万象汇将于2015年开业，面积10万平方米；3.5万平方米的夏宫城市广场预计2016年开门纳客；嘉里购物中心准备2017年面世，面积10万平方米。

原计划2015年开门营业的佳兆业购物中心，由于佳兆业集团的破产重组，前途尚未可知。而华强金融中心、宝能国际金融中心、裕景中心规划当中的购物中心，具体情况尚未向外界披露，但开业大体时间约为2018年、2019年两年。

而上述综合体所在位置多为金廊沿线的青年大街段，“密度之高、体量之大令人吃惊，有些综合体之间相距一二百米甚至几十米。”业内人士表示。

世贸五里河160万平方米、嘉里中心180万平方米、宝能国际金融中心100万平方米、裕景中心120万平方米、华强金融中心113万平方米……巨大的综合体规划当中，购物中心是当然标配，而且占比厚重。

数据显示，沈阳购物中心面积10万平方米以下的为27%，10万~30万平方米及以上的占73%。

巨大的存量给沈阳零售商业带来的压力可想而知。而90%以上的购物中心门可罗雀自然也符合逻辑。

同质严重分布不均

同质化严重对沈阳零售商业来说已不是一个新话题。

“这种状况早已成为各商场的常态。”沈阳中街一商场副总表示，一般来说商业品牌重复率超过50%则对商场经营构成阻碍，但目前看沈阳各大商场和购物中心，品牌重复率远远超过50%，除了餐饮娱乐之外，很多甚至达到90%以上。

“市府恒隆多为国际一线大牌、万象城有部分高端品牌，除此之外的其他购物中心，无非外立面不一样，品牌相似度极高，千店一面。”沈阳向明长益置业营销经理李洪冶表示。

“以前沈阳百货业格局清晰，高端有中兴、新世界、西武和卓展，中低端有兴隆大家庭、商业城和联营，可是现在全都做高端百货，结果谁的日子都不好过。”上述副总表示。

“招商是最大的困难，大量的零售品牌的集中量不够，一线几乎没有，二三线品牌，被二级代理商控制，很难瓦解。”群升新天地常务副总厉建华表示。

据介绍，群升新天地是浙江群升集团投资50亿元开发的综合体，位于文化路，也属于金廊沿线项目，购物中心12万平方米。“2011年开始招商，到2012年达到89%，2012年6月30日开业，2013年6月关门，刚好一年，”1月底厉建华接受采访时介绍，把那么大的面积填满是件极其艰难的事情，“2013年升级开始做专业化，招商同样困难，目前完成74%，但开铺率只有60%。”他说。

而各购物中心的品牌丰满度则直接反映出其招商成果。

2014年，来自仲量联行的统计数字显示，沈阳购物中心的空置率高达24.3%，高居全国副省级城市之首。

“沈阳零售商业同质化过剩是一方面，还有一个重要问题是各区域商业分布严重不均衡。”李洪冶表示，沈阳传统商业集聚区在中街和太原街，而今铁西商业也日渐繁荣，新兴的优质高端商业则多集中于金廊沿线五里河区域。

沈阳福融房地产公司总经理查洪彦亦认同“不均衡”观点，他认为，“沈阳商业冷热不均，金廊沿线拥挤不堪，大东、皇姑却乏善可陈，规划布局的合理性值得思考。”查洪彦表示。

“皇姑区几乎没有大型商业体落地，大东区除了没做起来的龙之梦购物中心，再没有优质商业品牌出现。”李洪冶告诉记者。

大型商场开开关关调整频繁

3月20日，沈阳当地媒体刊发题为《阳光百货没了“百货”》的报道，位于沈阳北站商圈的新地中心的阳光百货，自春节前即开始大范围撤场，至今，除餐饮娱乐依然经营之外，其他百货品类基本撤光。

“大型商场开开关关，近年来调整频繁并趋于常态化。”李洪冶表示。

《中国经营报》记者梳理沈阳近年来品牌商业的调整，发现大动作不断。

2010年4月12日，新世界百货太原街店撤离；2010年9月30日，西武百货撤离，由久丽沈阳接手运营至今；2010年12月31日，美美百货闭店。

2012年12月4日，世茂百货闭店，原址改造为以五里河茶城为主力业态的世茂商都；2012年12月11日，沈阳大悦城主力百货ZEN先先时尚精品百货闭店，至此先先中国首店运营不到两年；2012年12月，龙之梦雅仕百货闭店，原址改造为龙之梦茶城。

2013年5月31日，进入沈阳5年的日本伊势丹百货憾别沈城；2013年6月，开业整一年的群升新天地关店；2013年8月1日，太原街新玛特花季闭店，其原址与伊势丹原址合二为一由兴隆大家庭接手。

2014年1月末，0101华府店撤离华府天地；2014年6月，尚泰百货撤出万象城；2014年9月19日，沈阳商业城托管茂业金廊店。

2015年3月，万达百货沈阳北一路店和奥体店正式闭店；2015年3月，阳光百货正式撤店。

据媒体报道，同在3月正式闭店的万达百货和阳光百货均表示将做业态的调整，增加引入能提升商场人气的餐饮、体验式业态。

有数据显示，相较去年，2014年沈阳购物中心零售业态占比下降5%，餐饮、娱乐、服务业态比例扩大，购物中心的业态调整更加注重体验功能。特色性主题化将会成为未来商业发展的重点和中心。