日前，北京首都开发股份有限公司（600376，以下简称：首开）发布2014年报。2014年首开股份实现营业收入208.51亿元，同比上涨54.43%。实现归属于上市公司股东的净利润16.48亿元，同比增长28%。

据年报数据，首开2014年收入增长点主要来自于结算增长，公司全年结转各类房地产项目面积164.15万平方米，同比增长53.97%。

虽然2014年首开营业收入大涨54%，但是与此同时，其营业成本也上涨了近60%，毛利率微跌2.17%。首开方面表示，毛利率下降受土地取得成本上升和商品房销售市场价格波动的影响，同时将对公司的净资产收益率水平产生较大的压力。

土储充足 现金流趋紧

2014年首开分别在北京、杭州、福州、海口等城市取得6个开发项目，建设用地面积46.4万平方米，地上规划面积85.9万平方米，其中商品房面积约60.1万平方米，成交地价约73.2亿元，权益负担45.3亿元。

截至目前，首开全部储备面积约1488.29万平方米，其中在施面积约907.79万平方米，未开工面积约580.5万平方米。公司及控股子公司拥有房地产开发项目46个，总占地面积约1056.57万平方米，总规划建筑面积约1849.5万平方米，将全部开发用于销售。

该公司土地储备充足，具备较强的持续发展后劲的同时，也面临着现金流趋紧的压力。首开方面坦言，随着房地产开发企业获取土地的资金门槛不断提高，支付地价的付款时间大大缩短，增加了前期土地储备资金支出负担。加上项目后续开发的资金需求，进一步导致现金流趋紧。

人民网记者查阅最近三年数据得知，首开的经营现金流量净额分别为21.43亿元、-82.74 亿元和32.9亿元；近三年的合并资产负债率分别为80.76%、83.57%和83.47%。在公司继续扩大土地储备规模的快速发展阶段，首开或将面临阶段性现金流量不足风险和资金周转压力。

值得一提的是，首开一年内到期长期借款由2013年年底的72.04亿元，激增到199.53亿元，同比暴涨177%。与此同时，该公司还有30亿元的非公开定向债务到期。

新年布局新业态 合伙人制将实施

在首开2014年报中，布局新业态被重点提出。首开方面表示，将加快商业地产公司的发展速度，规避单纯开发业务的周期性调整风险。2014年年底，该公司管理物业面积达到39万平方米，其中出租36万平方米，出租率 92%，单价3.1元。

按照首开预计的2015年业绩增速，即超过 20%，在无法完成此前的激励基金方案时，该公司将开启新的事业合伙和项目跟投制度作为替代，但是目前尚未公告方案细则。

光大证券分析师表示，首开的看点不是投资强度、不是毛利率，而是优质存量资源变现的速度，按照公司的新战略，也即引入合作方和做员工事业合伙，资源变现速度将加快。

光大证券将维持首开买入的评级，同时上调目标价格至17元。“公司2015年预计销售额239.1亿元，较2014年增长16%，增速提升5个百分点，增速呈现逐年提升的状态。同时，业绩增速确保了20%的增速下限。”