长三角房企生态调查:房价上行压力待解

来源:地产中国网 2015-04-09 11:06:00

数据显示上周全国22个一二线城市商品住宅成交面积环比上升4.9%,涨幅较前一周有所收窄,全周环比上涨城市不足六成。成交放量未如此前业内预期。

综合多城市的数据,大多数新房项目的销售价格都保持原先水平,鲜有开发商涨价的行为。黄志坚认为,只有成交量持续放大,使得去化时间明显缩短到供应偏紧、供不应求的区域,房价才会有逆转向上的动力。换句话说,在“供大于求”的状况下,房价没有上行的动力,只有下跌的压力。

8日,旭辉集团董事长林中接受21世纪经济报道记者专访时认为,“2015年比2014年好,下半年比上半年好,但大部分城市的房子仍然需要12个月的去化周期,供求比已经回到0.9-1的正常水平上,需求量会得到逐步的释放。”

窗口期已来临

上海融绿平台“3·30”楼市政策反应速度最快的房企,迅速启动了“春雷行动”,承诺在4月6日24点前暂缓涨价。3月31日到4月7日,融绿平台上海及苏锡常13个楼盘,共成交157套,总计成交金额达到11.18亿元。

不完全统计,清明小长假(4.02-4.04)期间,长三角8个城市成交1687套,其中苏州、杭州的成交量相当于去年的3倍左右,南京、芜湖和常州成交量均出现大幅上涨。

值得一提的是,杭州市在清明小长假成交351套,同比上涨193%。一个重要的原因是,在杭州,投资客返场的迹象有所增加。“20%多成交客户都是投资性质的客户。”欣盛·东方福邸一位销售人员透露,该项目上月底刚推出一批60方精装现房“雅舍”,目前已成交80多套。

杭州融创营销总监邵佳指出,4月份将是房企去化的窗口期。新政对市场信心的提振起到重要作用,有利于房企抓住窗口期去化,“信心比黄金(1201.00,-2.10,-0.17%)重要”。据统计,小长假期间,杭州融创销售1.8亿元。

杭州融创相关人士透露,望江府、西溪融庄、之江壹号的准现房大户型明显热销,以自住改善类客户购买居多。4月6日那天,尾盘望江府就成交了3套160平方米以上的精装大户型。

林中认为,新政之后的窗口期不止一个月,6月份以后大部分房企新增供应量会比较少,换言之,今年下半年都是去库存的窗口期。旭辉有的项目已开始涨价,是根据市场供求关系决定的。

林中指出,中国的城市将会出现分化趋势,涨跌互现。一线城市复苏得比别的城市快,涨幅比其他城市高。未来十年中国房价会形成一个价格体系,一线城市均价会达到5万元,而三四线城市增长空间很少。

说回暖为时尚早?

一个值得关注的现象是二手房抛售与重新入场的情况交替出现。德佑链家研究总监陆骑麟透露,虽然上海并没有取消限购,但贷款和税费大幅松绑,对于刚需置业、改善型需求置换甚至投资客的抛盘脱手,都是一个较好的时机。

此次新政减少了购买成本,也令这些投资客对后市的预期发生了很大的改变,挂牌意愿大增之后,一些业主还酝酿如何借新政东风上调价格。按照上海市普通住宅的总价标准,营业税的税率5.65%计算,新政出台后,满2年未满5年的普通住宅,内环内税费可减少25.425万元;内外环税费可减少17.515万元;外环外税费可减少12.995万元,此前这部分免去的税费由买方承担。免征的营业税去哪儿了?

明显的现象是,新政首日,位于普陀区的中远两湾城不少房源出现了5%-10%的跳价情况,例如一套110平方米的房源,原来报价为到手价355万元,房东将其提高至375万元。不过,出现跳价的绝大多数都是一些购入2-5年之间的房源,如上述案例中的房源即是房东购入3年多的,因此,业内人士预测,沪上潜力区域,很可能会走出一波成交行情。

跳价幅度亦非无迹可寻。据德佑链家刘奎介绍,一般情况下房东会把免去的营业税部分作为跳价空间,普遍做法是买卖双方协商,以免去营业税部分的50%作为提价,双方寻求平衡,这样的跳价在二手房市场接受程度比较高。也有业主将免去的营业税并入到手价。

上海很多二手房业主报价分别上涨20万-30万。这些敢率先调价的二手房大多是买房时间超过2年但不满5年的房子,涨价完全得益于“3·30新政”。满两年不足五年的房子入市交易时免征营业税,而之前这类房子必须缴纳5.5%的营业税。若是一套500万的房子,则需要缴27.5万营业税。被免税收的50%-100%,即成为买卖双方博弈的尺度。

多数业内人士认为,现在说楼市回暖为时尚早,长三角地区高库存的去化压力会在较长一段时间内存在。例如4月份南京全市将有40多家楼盘计划推出共6000多套新房源。苏州住宅整体成交均价在9000元/平米左右,在政策性住房与普通低价刚需产品的共同影响下,均价较之去年同期的万元左右有一定的下滑。无锡大多数楼盘继续“以价换量”走降价路线。

值得关注的是,截至3月底,杭州市区新建商品房可售155042套,环比2月末增加1118套,再次刷新月末库存历史最高纪录。即便是成交量出现回暖的杭州,与节前相比,清明三天日成交量反而下滑。例如节前日成交都在300套左右,小长假第一天开始成交跌至187套,而后两天成交量逐一下滑,跌至两位数。

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