营业税改增值税，能够减少房企的税负吗，这是房地产行业最关心的问题之一。

据悉，今年5月，营改增的最后3个行业——建安房地产、金融保险、生活服务业的营改增方案将推出。其中，房地产行业的增值税税率暂定为11%。

在此前的今年全国两会上，财政部部长楼继伟表示，2015年按计划应完成营改增改革，也就是把生活服务业、金融业、不动产业的营业税改为增值税，但最难的是不动产业的营改增。

“由于不动产的形态不同，有买的，有租的，有水坝，有公路，几乎涉及到所有的企业甚至个人，很复杂，所以说营改增方案今年肯定要出来，但不敢说哪天要推出。”楼继伟说，过去不动产不纳入抵扣，现在可以纳入抵扣了，但测算非常难。

就定义来看，营业税是指在中国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人，就其所取得的营业额征收的一种税。目前，房地产企业销售开发商品取得的收入按“销售不动产”税目缴纳营业税，税率为5%。

营改增则是把以前缴纳营业税的应税项目改成缴纳增值税，增值税是对产品或服务的增值部分纳税，减少了重复纳税的环节。

举个例子，一个产品的价格是100元，生产者在销售时已缴纳了相应的税金。购买者再次销售时卖出150元，那么他买来的时候这100元对应的税金可抵减，购买者再次销售时，只须以增值的50元计算应缴纳的税金。

回溯营改增的历程，自2012年1月1日起，上海交通运输业和部分现代服务业开展营改增试点。截至2014年底，国税总局的数据显示，全国营改增试点纳税人共计410万户，全年有超过95%的营改增试点纳税人的税负不同程度下降，全年共减税1918亿元。

对于房地产行业的营改增，新华联集团董事局主席傅军的担心是，因为行业不同，应该注意营改增的税负影响不均衡问题。

根据傅军的测算，如果房地产销项税率设定为11%、土地也允许按11%的税率抵扣，在营改增后企业税负与原来实施5%的营业税率时大体相当。如果销项税率设定为17%，在营改增后，房地产业的税负将升高。“如果导致企业税负上升，就会与政策减税的初衷相违背。”

“规范运作的大型房企可享受到营改增的利好——减税减负。”上海易居房地产研究院研究员严跃进对地产中国网表示，营改增可健全税务制度。但在实际操作中，目前一些中小房企存在运作不规范的问题，比如票据不正规，这将导致其在进项抵扣时不具备条件。

据了解，在即将进行的房地产行业的营改增试点中，鉴于土地购置费用的特殊性、房地产上下游转嫁难等问题，将采取过渡性政策，即根据项目的开工情况进行营改增试点。

目前，中国建筑集团、中交集团、北京住总集团、万科集团、华业地产、北京城建集团、万科集团、龙湖地产等对于“营改增”试点已准备就绪，正在等待国税总局的文件。

国金证券的研报认为，房地产行业实行营改增的一个关键问题是，土地成本是否可列入进项抵扣。“如果土地成本可扣除，按照预期的11%的增值税率，则毛利率在50%以下的项目，营改增之后的税负会降低。如果土地成本不可扣除，按照2013年商品房6237元均价和2014年q3上市公司平均35%的毛利率水平估算，增值税率约为6.6%，相比改革之前上升1.1个百分点。”

值得一提的是，一线城市项目的地价成本占比较高。“如果一个35%毛利率的项目，土地成本可扣除，税率为3.9%，不可扣除则为9.6%。在这种情况下，营改增负面影响较大。”国金证券分析师曹旭特说。

中央财经大学税务学院税务管理系主任蔡昌也表示，房地产业虽然目前税负较高，但营改增后，实际税负会增加还是减少并不确定。“影响税负增减的重要因素是存量资产和土地成本能否计算进项税额，纳入税款抵扣链条。”

对于土地成本是否可纳入进项抵扣的问题，严跃进认为，由于土地的来源多样性，比如招拍挂、无偿划转、集体合作、股权收购等，因此不能“一刀切”。“在‘3.30’楼市新政出台后，房地产市场短期压力缓解，长期压力不减的形势下，建议先把招拍挂获取的土地纳入营改增进项抵扣。”