自住房销售冰火两重天 提高性价比或是出路

来源:京华时报 2015-04-03 07:56:00

旨在解决“夹心层”居住问题的自住房产品自入市以来,取得了非常明显的效果,不仅解决了众多家庭的居住问题,同时对平抑北京房价也起到了很好的作用。凭借最初的价格优势,地段好、配套全的自住房项目受到市场追捧。但随着自住房项目供应的增加,一些区域的自住房项目遇到了销售难题。同样是自住房产品,但受到了“冰火两重天”的待遇。对此,业内人士认为,提高自住型商品房的性价比,增加营销手段等或将成为房企要考量的重要内容。同时,购房者也应该从长远考虑,不仅要看目前情况,也要关注区域未来的发展前景,避免跟风,理性选房。

百子湾自住房遭争抢

4月1日,北京“最好自住房”项目建工·动力港公开摇号,该项目可供申购的房源约360套,限价22000元/平米。最终通过审核的家庭约有94182户,其中优先家庭共74721户,非优先家庭19461户,中签比例仅为261比1,众多购房者的争抢使其成为北京最火的自住房,近10万人抢360套房子。

记者了解到,该自住房项目之所以备受追捧与其地理位置和价格密切相关,建工动力港位于东四环百子湾桥东南400米,项目西侧为金长安大厦,北侧为大成国际公寓,距四环路约200米。该项目总建筑面积约5.9万平方米,由自住型商品住房、办公和配套商业三部分组成。项目整体容积率3,绿地率30%,建筑密度30%。其中自住型商品住房建筑面积约为27742.64万平方米,由一栋南北朝向的板式楼构成,楼号为D栋。主要户型为约68平米、73平米的一居室共183套,约89平米的两居室共177套,总套数为360套。

虽然拥有稀缺的地理位置和成熟的生活配套,但其售价仅为2.2万元/平方米,而位于南四环外的丰台白盆窑村地块中配建的自住房售价为2.9万元/平米。

热销的自住房项目不仅上述一例,2013年底,北京首例自住型商品房项目恒大御景湾正式开始接受申购登记,15天的网上申购登记期内,共有14.8万户家庭在网上登记,申购比例为74:1。随后金隅嘉业在京的两个自住房项目金隅汇星苑、金隅汇景苑累计申购家庭突破43.7万,仅优先家庭就超22万户,金隅汇星苑的中签率达到了126:1。

部分自住房销售遇难题

在一些自住房项目备受争抢的同时,另外一些自住房项目却面临着销售困局。

“这个区域里只能有一个自住房项目能活下来,对这个区域认可的客户也就那么多,所以,我们得赶紧卖,要不就会影响后期商品房的销售。”某项目内部人士透露。

上述内部人士告诉记者,一般自住房项目只有两轮选房机会,如果第一轮没有选完,可以进行第二轮,如果第二轮结束后还有房源未消化,则这些房源将转为商品房销售。“如此一来,自住房的销售肯定会影响后面纯商品房的销售。”

据报道,金地悦景台、首创·悦洳汇等自住房项目均已面向所有购房者销售。而自去年12月起,包括中国铁建·原香嘉苑(楼盘资料) 、中国铁建·顺新嘉//富力惠兰美居、当代采育满庭春MOMA、住总正华新国展满庭芳(楼盘资料)等在内的9个项目都已将剩余房源统一对外进行销售,根据公告,这些项目“不再组织公开摇号,也不再区分优先与非优先家庭”。

“实际上自住房项目开发的各类成本和普通商品住宅是一致的,若是缺乏一个高周转的开发模式,那么在一个固定售价的情况下,自然会带来营销层面的压力。而且自住型商品住宅的卖点主要是售价低,那么若周边物业价格出现下降的情况下,反而会发现此类价格的优势不存在。尤其是在北京市场出现房价持续低迷的情况下,这反而会削弱此类自住型商品住房的价格优势。”上海易居房地产研究院研究员严跃进表示。

伟业我爱我家市场研究院经理孔丹认为,造成部分项目销售不畅的原因主要有以下几个方面:其一,部分项目定价过高,超出消费者预期。2013年北京整体房价出现明显回落,使得部分区域的自住型商品房的房价优势与同区域普通商品房相比逐渐缩小;其二,位置配套不佳,无区域优势。部分自住房项目距离轨道交通较远,交通和配套与同区域普通商品房项目有明显差距,在价格优势不明显的情况下,位置和配套的欠缺也成为部分自住房项目滞销的原因;其三,部分项目设计存在脱离市场的情况,部分自住房项目要么户型设计较为落后,与同区域普通商品房相比有较大差距。同时,部分自住房项目户型设计较大,不太符合中低收入者首次置业的购房需求。再次,金融支持力度不足。购买自住房的客户大多为中低收入群体,对金融贷款的依赖度较高,在目前首付较高,尤其是贷款利率较高的情况下,购房人负担的购房成本依然较大。

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自住房销售冰火两重天 提高性价比或是出路
来源:京华时报2015-04-03 07:56:00
旨在解决“夹心层”居住问题的自住房产品自入市以来,取得了非常明显的效果,不仅解决了众多家庭的居住问题,同时对平抑北京房价也起到了很好的作用。凭借最初的价格优势,地段好、配套全的自住房项目受到市场追捧。但随着自住房项目供应的增加,一些区域的自住房项目遇到了销售难题。同样是自住房产品,但受到了“冰火两重天”的待遇。对此,业内人士认为,提高自住型商品房的性价比,增加营销手段等或将成为房企要考量的重要内容。同时,购房者也应该从长远考虑,不仅要看目前情况,也要关注区域未来的发展前景,避免跟风,理性选房。
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