2015年：探明底部，复苏上行

  2014年，中国经济“新常态”成为高大上的财经流行语。其实，中国房地产业也进入了“新常态”，政策变调、增速下滑、结构调整、利润压缩、企业分化等行业新特征日渐显现。

  从市场短期变化而言，经历2013年的市场繁荣之后，2014年市场全面降温，不分一二三四线城市，不分高中低档产品，皆出现了明显降温。成交量下滑、价格下跌、投资增速放缓、房屋开工下降，所有市场指标皆下滑。但也应看到积极信号，比如房贷政策由紧趋松，比如中央实行“分类指导，双向调控”，比如地方政府因地制宜的采取了放松限购、支持合理需求的措施。在政策暖风频吹之下，四季度少数指标复苏，比如大城市的住宅成交显著反弹，房价环比跌幅收窄，市场信心有所恢复。

  2013年，易居研究院的年度报告如此预测2014年：高位振荡，逐步降温。如今基本被验证。展望2015年，易居研究院预测：探明底部，复苏上行。虽然，当前只是少数城市、少数指标复苏，全国市场还沉浸于“寒冬”之中;但是，《2015年度全国房地产市场报告》已开始畅想“春之声”。

  一、政策预判

  (一)经济政策：稳中求进，适度宽松，首要目标是稳增长

  从国际背景看，2015年美国经济继续走强，而日本和欧洲仍偏弱。与之相适应的经济政策，日本和欧洲将比美国宽松化。2014年10月美国QE刺激全部退出，2015年是否加息存在一定变数，但2015年内部整体来看，仍执行偏低利率政策，因此虽然对全球流动性有负面影响，但程度并不严重。而日本和欧洲，还将继续实行超宽松货币政策，还可能进一步宽松化。将美欧日综合考虑，2015年我国面临的外部货币环境，虽然宽松程度不如2014年，但仍处于历史上偏宽松区间。

  展望2015年国内经济政策走向，必须关注两个会议。面对经济运行的新常态，在12月5日召开的中央政治局会议指出，坚持稳中求进工作总基调，坚持以提高经济发展质量和效益为中心，主动适应经济发展新常态，保持经济运行在合理区间，把转方式调结构放到更加重要位置，狠抓改革攻坚，突出创新驱动，强化风险防控，加强民生保障，促进经济持续健康发展和社会和谐稳定。

  12月9日举行的中央经济工作会议要求，2015年要保持宏观政策连续性和稳定性，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策。积极的财政政策要有力度，货币政策要更加注重松紧适度。要促进“三驾马车”更均衡地拉动增长。这基本上确定了中央经济工作会议关于2015年经济的总基调仍可能是“稳中求进”。不过，其内涵已经发生了变化，“稳”的重点要放在稳住经济运行上，“进”的重点是深化改革开放和调整结构。稳和进有机统一、相互促进，只有经济社会平稳，才能为深化改革开放和经济结构调整创造稳定的宏观环境。值得关注的是，会议提出了2015年经济工作的五项主要任务，其中将“努力保持经济稳定增长”放在了第一位。

  从货币政策看，10月召开的央行货币政策委员会三季度例会提出，继续实施稳健的货币政策，灵活运用多种货币政策工具，保持适度流动性，实现货币信贷及社会融资规模合理增长。改善和优化融资结构和信贷结构。继续深化金融体制改革，增强金融运行效率和服务实体经济能力。进一步推进利率市场化和人民币汇率形成机制改革，保持人民币汇率在合理均衡水平上的基本稳定。2015年货币政策仍将坚持“总量稳定、结构优化”，但内涵将有所调整：一是货币政策将在“微刺激”常态化的作用下采取相对宽松的取向，以缓解经济下行的压力;二是与“稳健定位、积极操作”的货币政策相匹配的是“强监管”、“金融改革”;三是创新货币政策工具，强化利率的预期管理，加大利率调控的政策效果四是进一步采取“定向宽松”政策，强化货币向实体经济的渗透。总而言之，我们认为2015年在稳增长压力较大、通胀压力较小的情况下，货币政策必将继续宽松化，将采取降息降准等宽松化措施。

  从财政政策看，2015年仍将延续积极财政政策，但积极的方式将做出调整：一是适当扩大中央财政支出与赤字规模，按照党的十八届三中全会《决定》要求中央财政应承担更大的支出责任，加大对结构调整、节能环保和改善民生的支持，预计赤字率可能提高到2.5%左右;二是通过全面推行“营改增”，使结构性减税得到全面实施三是在财税体制改革的全面实施进程中加大对于地方资金的扶持，2015年税制改革的重心仍将围绕营改增、资源税、消费税、环保税、房地产税和个税六大方面展开。