在去年10月份调整二套房认定标准之后，房贷政策迎来了更为全面的松绑。30日，央行、住建部、银监会、财政部纷纷发文，将二套房的首付比例从6成降至4成，同时二手房的营业税从之前满5年免征调整为满2年免征。

松绑力度超预期

根据央行、住建部、银监会30日联合发布的《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》，拥有1套住房且相应房贷未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，首付款比例调整为不低于4成。此前为最低不得低于6成，而在北京、上海等大城市则执行更为严格的7成标准。此外，新政规定住房公积金贷款购买首套房首付比例最低2成，二套房首付比例最低3成。

随即，财政部也发文对买卖房屋时所产生的营业税年限进行了调整。3月31日起，个人将购买不足2年的普通住房转卖，全额征收营业税;2年以上免征营业税。此前，个人普通住房销售免税的年限被设定为5年以上。

链家地产市场研究部张旭认为，本轮组合拳政策偏向支持二套合理改善型需求，且放松幅度超过此前各界预期。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖也认为，新政表明政府已经依据我国楼市现阶段的市场特征，把鼓励政策从首次置业人群调整为改善型人群。

而在公积金政策方面，首套房首付比例为20%;对于拥有一套房已结清贷款，再购买普通自住房，最低首付比例为30%，此前首付比例则为60%。

对此，胡景晖认为，此举对盘活公积金使用效率的意图表现明显，同时有利于“卖旧买新”的改善型需求利用公积金买房。此外，营业税调整将有利于市场上改善型购房人群出售已有的房屋，增加二手房市场免税房源供应，促进二手房市场房屋的流通和交易的活跃。

对于今年的楼市，不少房企人士表示乐观。远洋地产总裁李明认为，在各项利好刺激之下，2015年楼市“比上不足比下有余”，赶不上2013年，但肯定好过2014年。

银行正研究落地措施

不过，央行也在公告中强调，商贷的具体首付款比例和利率水平由银行业金融机构根据借款人的信用状况和还款能力等合理确定。建行副行长余静波30日表示，目前正在研究当中。

一位银行人士表示，从过往经验看，从政策发布到最后落地最快也要1个星期的时间，从商业角度看，银行是愿意执行这个政策的，二套房降低首付比例，贷款额度更大，银行盈利更多。但最终是否成行，还要看各地方监管机构的整体把控。

比如，2013年，虽然全国对二套房首付标准是不得低于6成，但央行营管部规定，北京地区的二套房首付比例不得低于7成。目前北京地区银行对二套房多执行七成首付。

中央财经大学教授郭田勇认为，此次二套房首付下调可谓房贷政策由非常态向常态的回归，有利于释放自住型及改善型购房需求，以改善民生、稳定经济。他认为，像北京、上海、深圳等购房需求旺盛甚至房地产持续过热的城市可考虑不下调首付比例，同时，银行亦可根据自身经营状况灵活调整。

【影响之房贷】

200万二房首付少交60万

如果按照目前一线城市首付7成的比例计算，那么首付款是140万元，需要向银行贷款60万元。这样60万元的贷款如果按照商业贷款进行计算，那么20年期、等额本息、最新的基准利率的贷款条件下，还款总额为1023370.54元，月供4264.04元。

目前如果按照4成的比例进行计算，那么首付款是80万元，需要向银行贷款120万元。这样120万元贷款如果按照同样的贷款条件进行计算，那么还款总额为2046741.08元，月供8528.09元。

易居房地产研究院研究员、财经评论员严跃进向新京报记者表示，降低首付比例，对于此类改善型购房者而言，并不意味贷款成本降低了，实际上还是增加了。比如说，7成首付下，首付和按揭贷款的总金额为140万+102万即242万元。而在4成首付下，首付和按揭贷款的总金额为80万+205万即285万元。这样对比，要增加43万元的支付。

“上面一组数字的背后却有一笔资金在节省。” 严跃进称，即在7成首付的情况下，需要多缴纳首付款60万元。但现在这笔费用可以先不缴纳，而是通过按揭贷款进行缴纳，其成本实际上只需要43万元，而且是可以分期按20年的水平进行支付，自然降低了购房者的成本。这也是此类政策背后的一个政策导向，即让改善型购房者积极入市，降低入市门槛和成本。