地产信托年内迎集中兑付 兑付风险依然高企

来源:地产中国网综合 2015-03-24 09:31:00

信托市场短暂的平静再度被打破。曾经被视为香饽饽的房地产信托投资项目,在兑付高峰年接连出现兑付风险。而这次撞在“枪口”上的是新华信托。

近日,新华信托客户被告知原定2015年4月16日到期的“新华信托·汇源6号房地产基金集合资金信托计划”(以下简称“汇源6号”)将依照相关条款延长一年,目前该信托项目运行正常,项目抵押物充足,能够保证投资者本金和收益的安全。

相关资料显示,该项目由新华信托和卓达房地产集团有限公司共同增资石家庄兴跃房地产开发有限公司,新华信托分期出资6亿元,卓达房地产集团有限公司分期出资3亿元,新华信托拥有项目公司67%的股权,卓达房地产集团有限公司拥有项目公司33%的股权,项目公司通过国有土地出让取得用于石家庄卓达碧水馨园住宅项目建设用地,进行碧水馨园住宅项目建设,原定到期日为今年4月。

目前,石家庄卓达碧水馨园住宅项目销售进度出现问题。该项目本身属于石家庄城中村改造重点工程,但由于北方整治雾霾,项目在办理预售许可证时有一定滞后,以致销售略有滞后。

虽然有业内人士指出项目延期也不算违约,但普益财富研究员付巍伟在接受《国际金融报》记者采访时表示:“延期兑付表明信托公司作为受托人,没有充分估计到融资人的信用风险状况,或者现金流状况。”

而这场风波也从侧面反映出2015年房地产信托兑付风险依然高企。

此外,酝酿已久的信托保障基金将于2015年4月1日起正式实施。信托保障基金将进一步健全了我国信托制度基础,有助于提升信托业抗风险能力,可以更好地保护投资者利益。

今年仍是兑付高峰

“汇源6号”并非2015年第一单出现险情的地产信托。

对于房地产信托来说,2015年或许算得上开局不利。今年1月,恒盛地产被曝出项目销售回款慢导致资金困难的局面,中海信托、光大信托、四川信托和中融信托牵涉其中。其中,四川信托更是多次为恒盛地产项目及其相关公司发行信托计划为其融资。

地产信托项目兑付风险与整个房地产行业市场环境关系紧密。

新华信托此前曾做出评估,石家庄卓达碧水馨园住宅项目只要达到47%的销售,就足以覆盖信托计划的本金。然而,石家庄的房地产市场行情却令人失望。中国房地产指数系统百城价格指数发布的数据显示,今年2月,石家庄市房价环比下跌1.13%,样本平均价6920元/平方米,石家庄是河北7个样本城市中价格环比波动最大的城市。

三四线城市房价大幅下跌,民众购房情绪以观望为主是2014年以来的普遍现象,这将影响地产信托项目的资金回笼。

付巍伟指出:“2015年房地产市场将继续深度调整状态,总体平衡,结构性失衡的态势不会在短期内改变。未来也许房地产金融政策会更加宽松,但其释放的刚性需求和改善性需求比较有限。”

用益信托分析师帅国让也向《国际金融报》记者表示:“由于国内宏观经济下行,房地产市场出现了明显的变化。首先,买卖关系出现变化,2014年以来买房、炒房的人都在卖房了;其次,房地产的库存量相对较大,尤其是一些三四线城市。预计2015年房地产行业比2014年会更加艰难,但崩盘的可能性不大,开发商的分化会更加突出,可能只有20%的开发商能活下来。

市场人士一致认为,由于房地产市场的不景气,房地产信托虽不会爆发系统性风险,但2015年个案的风险爆发频率会高过往年。

此外,2015年信托项目的到期兑付集中度要比2014年更为严峻,也增加了房地产信托兑付压力。

帅国让指出,今年地产信托依旧处于兑付高峰期。

据用益信托统计,2015年集合资金房地产信托预计到期总规模为2413.39亿元,其中今年第一季度到期规模达534.24亿元、第二季度达578.45亿元、第三季度达670.86亿元、第四季度达629.84亿元。事实上,兑付实际规模还将大于上述数字,因为很多单一信托在成立时并没有披露产品期限或是成立规模。如果加上单一类信托项目,保守估计,2015年全行业房地产项目到期规模将超3000亿元。

“如此集中的兑付量,需特别警惕信用风险的集中爆发。”帅国让提醒投资者。

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