站在杭州艮山西路的皋塘桥上，向运河畔成片的建筑眺望，“中企御品湾”五个红色大字在阳光下异常醒目。这一昔日地王，尽管建筑已完成结构封顶，但仍迟迟不见开盘之日。

2009年平安夜，本来是杭州本土大鳄绿城志在必得的杭政储出(2009)101号地块，最后阶段被冲出来的黑马—来自上海的老牌地产国企中华企业(600675)竞得，楼面地价18206元/平方米。

但五年过去，中华企业的杭州地王已被深度套牢，其造成的“吸金黑洞”，已明显成为中华企业发展的桎梏。

1月23日，中华企业发布了业绩预亏公告 ，预计2014年年度经营业绩将出现亏损，实现归属于上市公司股东的净利润为-4.8亿元左右。其中对中企御品湾项目，计提存货跌价准备4亿元左右。

这是中华企业第二次对杭州地王项目做计提存货跌价准备，此前的2013年年报中，其即已注明，“报告期内公司对杭州御品湾计提了1.1亿元跌价准备”。

5年地王入市尴尬

在杭州地产界，中企御品湾一直是一个现象级的话题。这宗2009年的地王，很多时候成为外来房企拿地的反面教材，其缓慢的销售节奏，使它与万科、中海的快速开发形成鲜明对比。

2009年平安夜，就杭州江干区章家坝宅地，中华企业与浙江本土房产商绿城集团竞争激烈，最后一轮宋卫平选择了放弃。

中华企业的18206元/平方米的拿地成本，明显高于此后进入该区域的万科(项目为钱塘府，与大家房产联合开发)、德信(项目为钱江府)所拿的同类地块，上述两家拿地企业楼面地价分别约为1.11万元/平方米、1.24万元/平方米。

中企御品湾所在的章家坝宅地总用地面积6.17万平方米，规划总建筑面积22.29万平方米，容积率为2.5。拿地后辗转两年—2011年10月，中华企业宣布开工建设“中企御品湾”。

此后的两年里，受房地产调控“新国五条”影响，政策之严、楼市之冷，都使得中企御品湾的开盘变得遥遥无期—付出高昂资金代价的地王项目，面临市场下行的尴尬。

步入2014年后，杭州楼市更是如坐过山车一般急转直下，市场愈发动荡不安。去年5月，御品湾曾一度传出即将入市的消息，但是该消息从5月顺推至7月，随后又延至12月，并最终未能在2014年顺利推出。

某种程度而言，御品湾捂盘是无奈的选择。有杭州地产界人士张勇(化名)向时代周报记者分析，去年杭州的德信?北海公园打响马年开春后的“第一降”，御品湾附近的江南御府(注：如今该项目已经更名为东方御府)以3.1万元/平方米的价格开盘后，惨遭滑铁卢。

值得一提的是，东方御府与中企御品湾同年拿地，但拿地楼面价却仅为其一半多—9545元/平方米。或许正是中华企业对市场的不乐观判断，拖延了销售节奏。

“御品湾铁定亏损。”张勇给时代周报记者算了这样一笔账：1.8万的楼面价，财务成本以较低的9%算的话，5年就是45%，此外按照杭州的大多数情况，建安成本、配套费、管理费、营销费用加起来大概6000块钱，那这块地的成本就是3.2万块;财务成本10%的话，御品湾至少要卖3.3万元/平方米。

3.3万元的单价是什么概念呢?御品湾位于杭州钱江新城最边缘的地方，远离新城核心区域，新盘较少。同一板块有此前早已开盘的万科大家钱塘府和东方御府。

东方御府与御品湾项目位置相距百米，目前在售。来自透明售房网的数据显示，东方御府本月的成交均价为25078元/平方米。这一市场价格，无疑给中企御品湾未来销售带来了新的定价和去化压力。同一地理位置的万科大家钱塘府，是更有先天优势的学区房，目前小户型精装房卖每平方米3.2万左右，近期还在推特价房蓄客。

3月11日，时代周报记者到访位于杭州城东章家坝附近的中企御品湾的项目场，南面10幢建筑已完成结构封顶。中企御品湾项目一位置业人士告诉时代周报记者，该项目预计在今年4月左右首推精装88平方米和200平方米，预计均价3.5万元/平方米左右，目前认筹尚未启动，“具体的开盘时间，要看公司通知。”

“地是好地，继续扛着呗。”前述杭州地产界人士如是说。