2015年楼市或缓慢步入复苏通道 开发商酝酿涨价

来源:地产中国网 2015-03-06 08:01:00

就在人们热切盼望3月1日正式实施的不动产登记带来楼市抛售潮、房价大跌之时,突如其来的降息让不少人联想起上次央行降息带来的楼市回暖。

本就令人捉摸不透的中国楼市,在2015年的前景变得更加扑朔迷离。

“不动产统一登记实施了,你说,有多套房子的人会不会抛售?如果抛了,房价会不会因此而降下来呢?”30岁的郑州居民蒋如林已经结婚生子,目前仍租房居住,一直等着出手买房时机。

蒋如林的问题颇具代表性。尽管实施不动产统一登记的初衷并非降房价,但不可否认其对房地产市场的客观影响。

羊年春节假期刚刚结束,北京、上海、济南、青岛等一二线城市的房地产中介都开门营业,迎接即将实施的不动产登记政策。记者在北京朝阳区、海淀区多个传统商品房小区看到,多家大型连锁房地产中介均在大年初七就开始上班,就连一些中小房地产中介也没有像往年一样休息到正月十五。房地产中介客户经理言必称不动产登记,在他们看来,随着政策进入倒计时,楼市似乎会有新的变化。

不过,记者采访发现,大规模抛售二手房的现象并没有明显出现。

在济南,21世纪不动产的经纪人小杨告诉记者,不动产登记政策对楼市人群短期心理影响较大,但就目前节后市场的入市量和交易量来看,受到影响的只是部分特殊房产,比如不明权属或非法财产,数量所占比例很小,且多为高端或投资性物业,对济南二手房市场整体影响不大。

在北京,有中介告诉记者也有二手房降价出售,但是很难定性为“房叔房婶”抛售。

首都经贸大学教授赵秀池认为,不动产统一登记政策的实施,会对一些腐败之人起到一定威慑作用,或许会逼出一些“房爷”“房叔”“房姐”手上握有的房产,但这个数量相对而言还是少数。

对于不动产登记实施前,上海等少数城市二手房市场出现的抛房现象,上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示,不动产登记功能之一是为地产税做铺垫,一些多套房持有者担心赋税,因此出手部分房产寻求保值、规避风险。

不动产登记靴子落地后,会有人出于地产税渐行渐近原因,将拥有的多套房产出售,因为从已释放的改革信号看,地产税征收会保障居民基本住房诉求,主要锁定多余房产,房产越多保有环节的税负将越重。

中国社科院副研究员陈飞说:“不动产统一登记的实施,意味着地产税征收脚步日益临近,对于商品房投机者将是很大打击,会逼迫部分空置房进入市场,可望有效降低已售住房空置率。”

当然,地产税征收的技术条件不仅包括详细了解每个人究竟拥有多少房产,还包括房地产的评估技术等。更为复杂的是税制设计,究竟什么算是居民基本住房诉求,按套征收还是按平方米征收更合理?种种问题牵一发动全身,需要全面考量。

一些专家也认为,技术条件并非地产税征收不可逾越的障碍,更重要的是让这一税种的征收有理有据。与我国增值税、营业税等绝大部分含在价格中的间接税相比,有明显直接税性质的地产税如何“直接”从百姓口袋中拿钱,恐怕还与税收法定、预算透明等大主题改革紧密相连。

降息刺激楼市?

2月28日晚间,中国人民银行宣布,自2015年3月1日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率各0.25个百分点。去年年底的降息刺激了购房者和房地产业内的敏感神经,让中国楼市在2014年最后两个月翘尾收官。本次降息将在多大程度上影响中国楼市的走向?

上海中原地产研究总监宋会雍称,就在11月21日央行突然宣布降息后,11月下半月成交出现戏剧性的一幕。中原地产监测的40个重点城市数据显示,11月最后一周新房成交面积较11月前三周的平均水平上升5%,其中一线楼市成交上升20%,部分二线城市的新房成交量增幅也超过两成。最后一周楼市的翘尾效应使得11月的市场成交量一举超过“金九银十”的销量。

国家统计局城市司高级统计师刘建伟指出,根据国家统计局数据,2014年12月份70个大中城市新建商品住宅成交量环比增长近9%,创年内新高。其中,北京、上海、广州、深圳4个一线城市新建商品住宅成交套数环比增长均在15%以上,远高于全国平均水平。

在降息的刺激作用下,一线城市房价率先反弹。据国家统计局测算,2014年12月份,一线城市整体平均上涨,新建商品住宅和二手住宅价格环比平均涨幅分别为0.1%和0.4%;其他城市的房价环比降幅亦继续收窄。且房价止跌企稳的态势一直持续至今。

易居中国执行总裁丁祖昱认为,降息降低了购房贷款成本,并在一定程度上改变了市场预期。“此次降息将进一步增强短期市场的信心确立,购房者支付能力的提高会让更多潜在购房者进入市场。”

搜房网发起的调查显示,在获知央行降息的消息1小时后,39%的受访者认为降息后房价将上涨,35%的受访者表示在此次降息后将加速买房。

但银行人士提醒,央行宣布降息后,个人房贷利率不会立即下调。例如,去年11月21日央行宣布降息后,中国农业银行上海分行在2015年1月1日才宣布调整个人房贷年利率。“我们还要等待总行的通知,需要一定时间调整利率。”

上海易居研究院研究员严跃进认为,此次降息后一年期存贷款基准利率均已接近十年来的最低水平,因此预计降息后,银行的房贷利率优惠折扣将难以进一步扩大。

此外,记者近期在上海咨询多家银行网点和中介门店发现,1月以来各银行贷款审批和放贷速度缓慢,这在一定程度上将影响购房者的出手节奏。

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