RET睿意德:2014年第四季度中国商业地产报告

来源:新华网 2015-02-11 08:35:00

2014年第四季度,受到宏观经济和市场销售加速上行的影响,中国商业地产指数(CCI)出现了较大幅度的增长,达到了阶段性峰值147.9,与第三季度相比,上升了16.0点,环比上涨12.2%,同比涨幅为6.6%。预计在2014年末冲刺后,市场将进入周期性调整,指数在2015年第一季度会出现小幅回落。

从本季度各二级指数表现来看,宏观经济指数、零售商信心指数和O2O指数都出现了环比大幅增长,尤其是O2O指数的增幅达到了33.1%,领先于其他各项指数,从而推动中国商业地产指数的环比提升。而商用土地指数在同比表现中最佳,同比增幅达20.6%。


中国宏观经济指数:保持稳中求进的发展趋势

2014年第四季度,中国宏观经济指数为149.7,上涨24.5,环比上涨16.9%,同比上涨11.9%,保持着稳中求进的经济发展基调。

根据国家统计局数据,第四季度GDP顶住了国民经济整体下行压力,在财政与货币政策双重利好推动下,实现了7.3%的增速;从产业结构看,2014年第三产业比重提升至48.1%,预示着中国经济逐渐由工业主导向服务业主导加快转变。

此外,新型消费模式推动下的市场销售稳定增长,互联网和电子商务相关的新兴业态快速发展,成为新的市场销售增长动力,全国网上零售总额的环比增幅超过40%,在社会消费品零售总额中的占比上升至13.2%。

从城市来看,乌鲁木齐、兰州、西安等新丝绸之路经济带贯穿的城市,与西亚各国家加强经贸合作,城市商业潜在需求旺盛。包括社会消费品零售总额、人均可支配收入、人均消费性支出等多项与商业地产发展息息相关的经济指标增幅均超过10%,居全国前列。

中国商用土地指数:商用土地市场成交回暖





2014年第四季度,中国商用土地指数(CLI)与上一季度基本持平,微升1.0点, 环比涨幅为1.0%,与2013年同期相比,大涨20.6%,在一系列房地产宽松政策的支持下,开发商与投资者信心回升,土地市场呈现回暖态势。

第四季度商用土地的成交数量大幅上升,增幅为90.5%,而商用土地的成交占比仅微升2.3%,住宅、工业、综合等性质的土地成交占比逐渐放大。各地政府通过在年末释放土地市场,加快完成年度财政目标;此外,开发商和投资者受房地产政策红利鼓舞,信心回升,积极加强土地储备;供需双方推动土地市场成交温和回升。

第四季度商用土地与住宅土地的楼板价比值在各级城市中都出现较大幅度下跌,在央行降息和部分城市房地产政策放松的情况下,住宅土地市场再次赢得投资青睐,住宅地价环比和同比的增幅均超过10%。

另一方面,土地市场仍然保持理性态势,商用土地的成交溢价率保持平稳,溢价率高于50%的异常交易地块占比小于5%,数量继续回落;而以底价成交的地块数量占比近一半。

从城市来看,投资资金纷纷涌入一线城市,尤其是一线城市的上海、北京,土地市场活跃度较高,商用、住宅土地地王频现,上海甚至出现了总价近250亿元的全国总价地王。而二线城市的投资热情主要集中在住宅市场,商用土地需求趋冷。相比之下,三线城市的商用土地市场更加活跃,其中徐州、烟台均出现了多幅异常交易的商用土地。

随着二三线城市的商业库存不断升高,部分城市的人均商业面积已超过警戒值,开发商和投资者逐渐回游至一线城市,在政策利好和本身市场稳定的情况下,一线城市的抗风险能力更强,对开发商的吸引力有增无减。

中国商用物业指数:新项目集中入市



2014年第四季度,中国商用物业指数(CRI)为109.8,微跌1.2,环比和同比的跌幅分别为1.1%和1.2%,整体表现平稳,租金和空置率水平较上一季度均有所下降,由于第四季度为消费旺季,全国多个城市迎来商用物业集中入市的局面。

第四季度一线城市的整体租金水平有所下降,空置率有所上升。一方面一线城市中部分购物中心出现老化现象,纷纷进入停业调整期,通过硬件改造、业态创新、品牌升级等方式,对购物中心进行全方位的优化,导致空置率上升。另一方面,上海、北京有多个新增购物中心项目集中入市,大多为中端或社区型购物中心,租金定价不高,并且部分业主在开业初期,将租金标准降低以吸引优质商户,所以导致城市的租金水平下降。

二线城市的租金水平和空置率均小幅下降,城市间呈现出分化趋势。成都、武汉、郑州等城市对于高端购物中心的需求上升,品牌档次不断升级,零售、餐饮、娱乐等业态的租金水平均被推高,新入市的商业面积也被快速吸纳,空置率有所下降。而西安、沈阳等城市的已有项目的租金和空置率变化不大;新入市项目开业率整体偏低,定位以中低端大众型消费为主,并且餐饮、娱乐等体验业态的比重较高,将整体租金水平拉低。

三线城市的租金水平提高,而空置率保持不变。南昌、徐州等城市均有来自于大型商业地产开发商的优质购物中心项目入市,推动租金水平上升。随着三线城市城镇化进程的加快,对于商业地产的需求逐步增加,开发商自持的商业项目也逐渐增多,预示着三线城市商业发展潜力巨大。

中国写字楼物业指数:写字楼市场表现平稳



2014年第四季度,中国写字楼物业指数(COI)为101.7,下跌2.0,环比跌幅为1.9%,同比微跌0.6%。

第四季度一线城市均有少量甲级写字楼项目入市,由于传统金融业和现代化专业服务业等行业的需求稳健,新增供应面积被快速吸纳,空置率出现小幅下降,核心商业区的租金水平保持平稳,而外围远郊区域的租金有所下降。未来一线城市甲级写字楼的供应量仍将上升,租金将面临下行压力。

二线城市的写字楼租金水平和空置率基本保持与上个季度持平,成都、重庆、沈阳等城市均出现新增甲级写字楼集中入市的现象,加剧了市场对于优质租户的竞争。二线城市的写字楼租赁需求主要来自于企业扩张或者搬迁至更高品质写字楼而产生的需求,因此在需求相对有限,供应上升的情况下,市场供需格局将出现新的变化。

三线城市的新增甲级写字楼数量上升,包括福州、南昌、扬州、常州等城市的写字楼市场整体水平不断提升,尤其南昌在2014年末迎来了第一个超高层项目,成为当地的地标建筑。但由于三线城市市场发展缓慢,实际有效需求不足,未来更多甲级写字楼集中入市,将会增加市场风险。

中国零售商信心指数:复合业态成购物中心新势力

2014年第四季度,中国零售商信心指数(RCI)为141.9,上涨16.7,环比上升13.7%,同比上涨4.7%。

面对电商的冲击,购物中心在不断调整业态比例,以吸引消费人流。连锁餐饮开始进入快速扩张时期,第四季度快餐的店铺数量增长为47.6%,远远高于其他商业品类,而咖啡、甜品、中式餐饮的店铺数量涨幅均超过10%。中西部地区的成都、郑州、重庆、西安、南昌等经济发展速度较快、消费能力强的内陆城市正在成为连锁餐饮品牌的扩张首选。

另一方面,高端零售市场则增长乏力,逐渐进入调整期。沿海城市由于奢侈品市场起步较早,市场已逐渐饱和,而近期高端市场低迷,迫使不少奢侈品牌相继关闭了沿海城市的一些门店;相比之下,西部成都、重庆、西安等城市的市场潜在需求旺盛,促使奢侈品牌加速渠道下沉。

值得关注的是,儿童业态在购物中心内的比重逐渐加大,成为重要的生力军。儿童品牌主要布局于经济、教育高度发达的一线城市,涵盖了儿童零售、教育、儿童娱乐等细分业态,并开始向高端化、专业化发展;而二三线城市仍处于儿童品牌入驻数量增长的阶段,细分业态品牌的发展潜力空间较大。

然而随着消费者需求的多元化,购物中心里单一的某类商品或服务已不能满足消费者的需求,复合型业态品牌的出现,为消费者提供一站式消费的场所,成为购物中心消费的新方向。第四季度数据显示,复合经营业态已经在一线城市中出现;例如,酒吧、桌球、KTV等娱乐业态复合化,零售与餐饮结合的跨界合作模式,以及提供多元商品和服务的消费体验集合店。

中国O2O指数:线上线下加速融合

2014年第四季度,中国O2O指数(O2OI)为393.4,上升97.9点,环比大涨33.1%,同比上涨14.9%。第四季度受“双十一”、“双十二”等网络购物节影响,网购总额出现大幅上涨,涨幅超过40%,在社会消费品零售总额中的比重继续上升至13.2%,也是导致O2O指数上涨的主要原因。

尽管第四季度的网络购物节声势浩大,实体零售也纷纷作出应对,通过加大折扣力度、线上线下联动、增强业态间的互动等方式吸引消费者,实体店与电商的融合发展已经成为零售市场发展的重点。

另一方面,餐饮业的O2O迅速普及,互联网正从营销推广、运营管理、成本管理等多方面渗透餐饮行业,促进餐饮行业变革创新;目前已有海底捞、辛香汇、黄太吉、雕爷牛腩等多个知名餐饮品牌试水O2O,开辟新的业务领域,扩大消费需求。

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