中央财经大学城市与房地产管理系专家易成栋教授

随着人口老龄化的不断加剧和房地产行业的转型，养老地产这个细分市场的独特价值正不断凸显，开发的热度也持续升温。但由于养老地产投资大、周期长、回报率低等特点，融资已成为禁锢养老地产飞跃发展的关键瓶颈之一。

如何在目前的政策环境下实现养老地产与金融的顺利对接？目前是否有可供借鉴的成功经验？怎样实现可持续的盈利模式？针对这些热点问题，博势智库专访了中央财经大学城市与房地产管理系著名专家易成栋教授。

博势智库：在大变革时代中国养老地产的融资环境有何变化？

易成栋：养老地产，如果要吸引资金的话，首先应该意识到以下几个环境的变化：

第一，房地产行业走向利润平均化。在房地产的黄金十年，开发商做啥都能赚大钱。但进入白银时代后，收益逐渐回归平均利润，现在只有通过精细化经营诸如养老地产等细分市场，才能获得利润增长点。

第二，金融行业大变革。近年来，金融行业正在发生着非常大的变革，包括现在就已经有讨论，互联网时代银行业会不会消失。在美国，银行在整个金融体系的地位是在不断下降的，而直接投资、投资银行的地位是在不断上升的。这个趋势在中国慢慢也在显现，包括投资银行、资产管理公司的地位在上升，这个未来肯定是可以看到的。

第三，项目融资模式不断演进。很多开发商做项目实际上都是有总公司的一个授信额度，或者是以企业的一个资产做担保，而未来单独以一个项目的现金流做担保融资的模式将越来越多。

第四、投融资模式应与养老地产的价值链相匹配。我们必须首先对养老地产做一个价值链分析，供应商是谁、生产商是谁、运营商是谁、售后服务商是谁，这个链条里面的价值到底是怎么产生的，这个价值到底有多少，匹配的资金模式是怎样的。有的开发商是把整个链条整合起来的，但也有可能是分开的。对于每个分开的环节，价值点高的，其相匹配的投融资模式是怎样的，价值点低的，其匹配的投融资模式又是怎样的。另外，把所以产业链整合起来后，它的投融资模式又是怎样的。

第五、养老地产到底是产业还是事业？养老如果是一个产业的话，便是能拿来盈利的；但如果是一个事业的话，那么就有可能是不赚钱的。不赚钱的事业只有政府、非营利组织、NGO等会做，但对于以利润为导向的企业而言，又如何参与进去？其实，即使是把养老当事业做，也是能够保证微利，或者是说有合理的利润，比方财政部正大力推广的PPP（政企合作）模式。

博势智库：养老地产的开发运营与商业地产有何联系与区别？

易成栋：从运营模式来看，无论是养老地产还是商业地产目前都存在出租、出售和租售结合三种基本模式。但最终选择何种运营模式取决于你究竟是准备从卖房子里面赚钱还是通过后面的运营服务来赚钱。

养老地产与商业地产最主要的区别在于两点：一是运营风险不同。对于养老服务业，政府方面有许多细致的规定。养老地产看上去很美，但实际风险很大。老人在一定程度上是高危人群，一旦出了事故，机构是不是有责任？护理是不是有责任？赔偿责任是不是很大？整个项目很可能就因为一桩赔偿一下子就没了。相较而言，商业地产在服务方面的风险性虽然说也存在，但相对就会低很多；二是服务对象不同。商业地产尽管也会划分消费者层次，但整体而言更大众化一些。而养老地产则不同，精致的养老社区和专业的养老服务只有具备一定实力的高净值人群才消费得起，而普通人更多的只能选择居家养老或者政府提供福利院和养老院。

博势智库：如何看待目前养老地产盈利难的问题？

易成栋：很多人说，到了2050年，中国的老年人可能要达到30%，大家就觉得，这么庞大一个人群，那该是多么大一个蛋糕！然后一个接一个往里跳，跳下来以后就会发问，盈利在哪？实际上，养老地产短期内能够盈利的确实很少。

想要突破这个难题，首先得跳出地产的圈子，把养老和医疗护理、专业服务等链接起来，从产业链的方向来做。如果单独想做养老地产赚快钱，除非能利用如REITS等金融工具将物业金融化，实现资本的自由进入与退出，才能支持养老地产项目的持续运营和盈利，否则，不可能实现类似住宅一样高周转和高盈利；其次，对于开发商而言，从价值链角度来讲，你要么从上游融资，要么从下游融资，要么是自持资金，要么就是外部融资。外部融资的话，不管是走股权还是债权，只有找到了合理的盈利模式，才会获得投资。现在一些做养老地产的项目实行会员制，实际就相当于住宅开发项目的预售，它本质上就是一种融资模式。

博势智库：目前国内外养老地产有哪些可供借鉴的成功经验？

易成栋：从台湾的成功案例来看，做养老地产的更多是护理机构而非开发商，一方面，他们拿的是农业用地，从而降低了前期的土地成本，另一方面运营中很多都是靠有爱心的社工，不仅能降低人工成本，同时还保证了服务的质量。虽然挣的钱不多，但他们认为做养老产业，很大程度上要有爱心，如果只想着赚钱的话，也很难做好。

国内泰康之家的模式比较有意思，既与保单绑定，还和医院、护理结合。从现在来看，进入养老地产行业的，基本上都开始往上游或者下游整合。往下游整合就是与医疗、养老护理结合，还有就是保险公司绑定一些保险产品；往上游整合就是要看城市里面的混合社区怎么做，怎样有意识地做一些适合老年人住的住宅，另外一种就是社区里面有专门的养老护理中心，也就是国外提出的aging-in-place（就地养老）。

博势智库：您如何看待国内企业与国外养老机构合作开发的前景？

易成栋：有合作成功的，也有很多水土不服的，说起来有很多很好的方案，但是实操过程中并不到位，还有可能就是定位不准确，本来应该定位高端的，结果定位中端了，本来想象蛋糕有那么大，结果又没有那么多人来。另外，合作模式里很多是采取战略联盟的形式，投资商、开发商、运营商、服务商等组成战略联盟，这样的联盟在实际运作的过程中也会存在很多的问题。

【被访者简介】易成栋，男，湖北黄冈人。中央财经大学城市与房地产系教授，博士生导师。2010-2012年任中央财经大学城市与房地产管理系系主任。2008年在美国纽约州立大学奥本尼分校（Ualbany）作访问学者。2009年起兼任北京大学-林肯土地政策研究院（美国）城市发展与土地政策研究中心研究员。2010年起兼任北京市住房和城乡建设委员会房地产市场和住房保障及政策咨询专家。2011年起兼任中国高校房地产学者联谊会理事。2012年起兼任中国发展研究基金会（国务院发展研究中心）政府财政项目绩效评审专家。2013年兼任住房和城乡建设部信息中心专家。还兼任教育部学位与研究生教育发展中心专家，北京自然基金委员会评审专家。