博势智库：如何看待目前养老地产盈利难的问题？

易成栋：很多人说，到了2050年，中国的老年人可能要达到30%，大家就觉得，这么庞大一个人群，那该是多么大一个蛋糕！然后一个接一个往里跳，跳下来以后就会发问，盈利在哪？实际上，养老地产短期内能够盈利的确实很少。

想要突破这个难题，首先得跳出地产的圈子，把养老和医疗护理、专业服务等链接起来，从产业链的方向来做。如果单独想做养老地产赚快钱，除非能利用如REITS等金融工具将物业金融化，实现资本的自由进入与退出，才能支持养老地产项目的持续运营和盈利，否则，不可能实现类似住宅一样高周转和高盈利；其次，对于开发商而言，从价值链角度来讲，你要么从上游融资，要么从下游融资，要么是自持资金，要么就是外部融资。外部融资的话，不管是走股权还是债权，只有找到了合理的盈利模式，才会获得投资。现在一些做养老地产的项目实行会员制，实际就相当于住宅开发项目的预售，它本质上就是一种融资模式。

博势智库：目前国内外养老地产有哪些可供借鉴的成功经验？

易成栋：从台湾的成功案例来看，做养老地产的更多是护理机构而非开发商，一方面，他们拿的是农业用地，从而降低了前期的土地成本，另一方面运营中很多都是靠有爱心的社工，不仅能降低人工成本，同时还保证了服务的质量。虽然挣的钱不多，但他们认为做养老产业，很大程度上要有爱心，如果只想着赚钱的话，也很难做好。

国内泰康之家的模式比较有意思，既与保单绑定，还和医院、护理结合。从现在来看，进入养老地产行业的，基本上都开始往上游或者下游整合。往下游整合就是与医疗、养老护理结合，还有就是保险公司绑定一些保险产品；往上游整合就是要看城市里面的混合社区怎么做，怎样有意识地做一些适合老年人住的住宅，另外一种就是社区里面有专门的养老护理中心，也就是国外提出的aging-in-place（就地养老）。

博势智库：您如何看待国内企业与国外养老机构合作开发的前景？

易成栋：有合作成功的，也有很多水土不服的，说起来有很多很好的方案，但是实操过程中并不到位，还有可能就是定位不准确，本来应该定位高端的，结果定位中端了，本来想象蛋糕有那么大，结果又没有那么多人来。另外，合作模式里很多是采取战略联盟的形式，投资商、开发商、运营商、服务商等组成战略联盟，这样的联盟在实际运作的过程中也会存在很多的问题。

【被访者简介】易成栋，男，湖北黄冈人。中央财经大学城市与房地产系教授，博士生导师。2010-2012年任中央财经大学城市与房地产管理系系主任。2008年在美国纽约州立大学奥本尼分校（Ualbany）作访问学者。2009年起兼任北京大学-林肯土地政策研究院（美国）城市发展与土地政策研究中心研究员。2010年起兼任北京市住房和城乡建设委员会房地产市场和住房保障及政策咨询专家。2011年起兼任中国高校房地产学者联谊会理事。2012年起兼任中国发展研究基金会（国务院发展研究中心）政府财政项目绩效评审专家。2013年兼任住房和城乡建设部信息中心专家。还兼任教育部学位与研究生教育发展中心专家，北京自然基金委员会评审专家。