2014年是中国房地产商转型显性突出的一年，叠加中国宏观经济进入新常态，所有的地产公司都不得不走上转型之路。

作为住宅开发、商业持有、写字楼综合体开发三个领域的龙头，万科、万达和绿地三家公司的步伐最为引人注目。这三家公司都转向了地产金融，但各自的资源禀赋、金融化路径又有很大不同。

世联行董事长陈劲松认为，房地产市场的新常态会是一个相当长的时间，预计持续到2025年。新常态下的房地产金融化是必然要发生的，而且金融改革很可能是未来三年内，也就是换挡期的主要改革方向，金融改革跟整个房地产行业密切相关。

德信资本董事长陈义枫指出，万科的合伙人、轻资产走的是地产基金的路径；万达庞大的持有物业及文化产业布局是其优势，去年香港上市又为它打通了资本的通道；绿地的国有、混合所有制背景，在其整合上市之后带来更大的想象空间。

“新常态”下的房地产金融

中信建投报告指出，随着行业告别过去野蛮生长的阶段，逐渐进入成熟期，市场增量规模有限，竞争更加激烈，转型升级不再只是少数房企的选择，而是大势所趋。房地产行业的一大发展方向即是金融化。

自2009年开始，“地产金融化”的势头便已经萌发，无论是入股银行、设立房地产基金，还是为REITs做准备，地产和金融的结合越来越紧密；无论对开发商还是置业者，在开发资金筹措、项目投资、住宅消费、商业地产中，专业地产金融服务都是不可或缺的一环，房地产金融化已成为业内共识。

陈劲松认为，房地产金融化要分两步，第一步是商业不动产的金融化，就是REITs，目前很多机构都开始尝试；第二步就是房地产抵押贷款的证券化，即MBS。

2014年9月30日，央行发布《中国银行业监督管理委员会关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，鼓励金融机构发行MBS，开展REITs试点。

海通证券分析师涂力磊指出，对于国内开发商来说，未来我国REITs发展存在巨大发展空间。如果按照1960年美国REITs发展初期的规模占储蓄0.16%看，我国REITs初期的规模将达704.88亿元。假设按照2010年美国上市REITs规模占储蓄17.25%看，未来我国上市REITs规模将达7.72万亿元，对房地产资金来源替代率将至16.34%。

REITs可提供稳定资金来源、促进房企轻资产化和深化房地产服务业。我国房地产开发资金46%来源于银行信贷。REITs可为开发商提供稳定的外部资金来源。开发商是典型的重资产运营，而REITs可加速商业项目变现，实现房企轻资产转型。

陈义枫对21世纪经济报道记者表示，房地产金融化的行业背景是房地产已进入存量时代，大规模的住宅、商业、写字楼等资产价值需要被重新梳理和管理，这将改变传统的房地产开发单纯卖房子的状态，需要更懂运营的人，从而对房地产专业人士提出更高的要求。

更深层次的是，房地产行业的盈利模式也在改变，从销售收入到运营管理的租金分成、管理佣金等，将为开发商增加利润来源。