房企将迎土地增值税清算高潮 部分房企或受影响

来源:地产中国网综合 2015-02-03 09:29:00

近日张江高科(600895.SH)一则关于会计估计变更的公告让房企颇为敏感的土地增值税话题再度浮出水面。

张江高科在公告中提及,为了能提供更稳健的会计信息,公司拟对土地增值税计提比例进行会计估计变更,通过对历年一手房销售项目进行土地增值税清算税负测算后,预计计提土地增值税税额在2.4亿元至3.2亿元区间,预计将减少2014年度当期净利1.7亿元至2.4亿元区间。

这相当于将张江高科的净利润砍掉了近三成。张江高科2014年的净利润尚不得知,但其在2011年~2013年的净利润分别为4.67亿元、3.70亿元、3.72亿元。张江高科表示,预计2014年净利润仍将保持平稳。

为何光一项土地增值税的计提变更就能“吃掉”一家企业近三成利润?土地增值税到底该怎么缴,缴多少?随着国家和地方加强对土地增值税的清算,全国的房地产企业会受到怎样的影响?

土地增值税如何缴?

张江高科的土地增值税计提变更前后为何出现较大差距?这与成本确认存在一定难度有关,企业在土地增值税的缴纳一般会经过预缴、计提、清算的过程。

土地增值税的征收实际是为了防止房地产的暴利,是指房地产经营企业等单位和个人,有偿转让国有土地使用权以及在房屋销售过程中获得的收入,扣除土地使用权成本、开发成本等支出后的增值额,要按一定比例向国家缴纳的一种税费。

土地增值税按照四级超率累进税率30%至60%进行征收。增值额未超过扣除项目金额50%的部分,税率为30%;增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分,土地增值税税率为40%;增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分,土地增值税税率为50%;按照土地增值税税率表,增值额超过扣除项目金额200%的部分,税率为60%。

不难看出,土地增值税税率会对房企利润产生重大影响,而且土地增值率越高,被征的土地增值税就越多。

按照规定,土地增值税是按照项目来结算。但由于我国房地产采用预售制度,在房屋销售合同签订时,房屋仍在建设中,成本是个未知数,也就无法确定增值额及征收税率。

为此,财政部于1995年发布的《土地增值税暂行条例实施细则》规定,纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入,由于涉及成本确定或其他原因,而无法据以计算土地增值税的,可以预征土地增值税,待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算。

在某TOP10房企从事过税务工作的张维(化名)对《第一财经日报》记者表示,开发商在与购房者签订销售合同并收到预收款时,就需要按照税务部门规定的预征率预缴土地增值税。然后,开发商会预估项目的收入、成本、增值额,按照清算口径计提土地增值税金,等到最终清算时再多退少补。

张江高科就是一个典型案例。张江高科在1月5日的公告中称,在此次会计估计变更前,公司对一手房的销售,按预征率即销售收入的2%计提并预交土地增值税。但因该公司在过往土地成片开发中涉及到的巨额市政建设、公建配套等成本分摊方法和金额未得到相关主管部门的最终认定,因此土地成本难以在各开发项目上精准分摊,对各销售项目的增值额及相应增值税率认定存在一定困难。

而在前不久,有关上述认定完成,这就意味着张江高科可以自估各销售项目的增值额及增值税率。于是,张江高科在最新的公告中表示,公司将变更原来一手房土地增值税计提方法(即按销售收入2%计提),改为合理预计扣除成本和增值额,对公司自建的一手房按清算口径计提相应土地增值税。

不过,这依然是张江高科自己的计提,而不是最终的结果。税务部门会对张江高科进行最终土地增值税清算,最终的清算结果可能会与该公司计提的金额有差异,该差异将在实际清算当期进行补提或冲回。

“一般来说,大型房企的计提税金与最终清算的税金额度相差不会太大,因为企业开发项目多,经验丰富,对项目的收入和成本预估相对容易。而小房企,尤其是没有上市的房企,在计提方面可能就不太规范。”张维告诉记者。

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