新年伊始，地方政府“救楼市”的声音就此起彼伏，花样更是层出不穷。

1月24日，福州市政府下发《关于福州市统购商品房和安置房、回购安置房协议指导意见(试行)》(以下简称《意见》)明确：由各级政府指定一家国企作为统购商品房和安置房的购买主体，解决被征收房屋群众对安置现房的需求。

在这份《意见》中，当地市民手中的未装修安置房房源也被列为回购对象。“虽然此前有政府回购开发商的商品房作为保障房的尝试，但回购个人房源此前从未有过。”业内分析人士陈剑波对《华夏时报》记者指出，虽然个人房源占比较小，但福州政策向市场传递的政府托底信号十分强烈。

实际上，早在去年3月份，福建就曾因一份“全面促进房地产市场发展”的文件成为地方政府“救市”出头鸟。如今，福州又首开政府回购开发商和个人的商品房、安置房先河。尽管福州市住建局一再强调回购政策与救市无关，但这一政策出台的时间节点及其背后的逻辑都耐人寻味。

政府如何托市?

福州关于回购商品房和安置房的政策甫一出台，立即被解读为“政府力挺楼市的托市之举”。

根据《意见》，政府购买的商品房为建筑面积在45-135平方米，已办理预售许可证并已封顶或竣工的项目。安置房则为建筑面积在45-135平方米，已竣工并办理安置结算手续，被征迁户已有自用产权住宅外多余的住宅用房，尚未装修入住，所有权人及共有人自愿出售。

“目前存在一定的政策误读。政策中明确，在采购对象上，商品房针对开发企业，安置房针对开发企业与个人。”福州市住建局一位官员告诉《华夏时报》记者，“也就是说，针对个人，政府只回购安置房，不回购商品房。”

“实际上这一政策对当地楼市成交的意义和影响并没有那么大，一方面是因为回购尚未装修入住的安置房，在数量上只是少数;另一方面，回购的价格是评估机构给出的评估价，对楼市的成交价格产生的影响也较小。”福建省房地产协会的一位业内人士对记者称。

按照福州市的规定，安置房以机构评估的平均价作为回购价格;而商品房的购买价格则以机构评估的平均价格为基数与开发企业进行协商洽谈，协商确定的价格原则上低于市场评估价格15%以上。

“去年年中福州市已经开始尝试回购商品房和安置房，但从个人手中回购的量太少，起的作用不大。”融信双杭投资发展有限公司总经理陈明荣称。

而在当地收购开发商所有的商品房时，同样也遇到了问题。

“我们此前在福州试点回购商品房、安置房时，回购及洽谈的对象基本针对地方国企的开发商。因为都是政府的企业，利润低一些还好说，但跟民营开发商洽谈时，他凭什么降价15%给你?”上述福州市住建局官员说。

由于目前福州在售项目土地多为2011年后出让所得，高峰时期入手的土地，决定了开发商利润让渡空间有限。“除非早期拿的地很便宜，不然15%的议价，开发企业不可能接受。”克尔瑞福州机构总经理张旭东告诉记者。

然而，尽管这一政策对市场的实际影响不大，但政策的出台却给市场带来了政府托底的心理预期。

多位受访的分析人士表示，福州的回购政策对当地去库存无疑是利好：一方面，已经购买了安置房但未装修入住的部分购房者，因为有政府的回购承诺，可以再入市购买商品房;另一方面开发商有了政府托底，入市的积极性也会大为提高。