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日前，住建部发布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》，表示要建立多种渠道发展租赁市场，推进房地产投资信托基金（REITs）试点。一时间，资本市场和房地产市场热潮涌动，各方都在期待中国版的REITs能够尽早落地。

尽管2014年中信证券和苏宁云商已经开始试水REITs，但是在目前的金融监管环境下，我国房地产证券化产品离典型的REITs还有很大差距，开发商的担保责任、物业抵押、股权转让、收益率等都受到严格的限制。

新加坡大华银行上海分行一名业内人士告诉《每日经济新闻》记者，目前中国对REITs的发展存在诸多政策限制，金融市场也不成熟，REITs还不具备真正落地的条件。

类REITs开始试水

2014年5月，中信证券推出“中信启航”专项资产管理计划，被认为是国内和典型REITs最接近的产品，该产品最大的突破在于可通过深交所综合协议交易平台挂牌转让，从而实现了REITs产品的流动性。2014年12月，中信华夏苏宁云创资产支持专项计划（以下简称中信苏宁）成立，该产品推出的售后返租类似REITs的做法。

以上两款已经面世的类REITs产品，持有物业分别为写字楼和零售物业，均为商业地产。而住建部《意见》则是“鼓励有条件的房地产开发企业，在新建商品房项目中长期持有部分房源，用于向市场租赁”。对此，曾有房地产开发商向记者表示，一来住宅的租金回报率较低，达不到REITs对收益的要求，二来对开发商而言，出于回笼资金的考虑，更倾向于卖房而非租房。

而即便是商业地产的证券化，与国外标准化的REITs产品也存在很大差异。《每日经济新闻》记者了解到，中信启航优先级每次转让额度不低于5000万元，劣后级不得低于3000万元，高昂的投资成本使得流动性大打折扣，也未能享受任何税收优惠。此外，中信启航和中信苏宁受制于资产支持计划的私募定位，投资者限制在200人以内，流动性仍然较弱。

五牛基金投资副总裁吕伟宾向《每日经济新闻》记者表示，目前国内这些类REITs产品主要存在三方面的问题，一是针对特定投资人，无法在公开市场发行并交易；二是有预期年化收益，和市场波动并不挂钩；三是无法做到像上市公司那样，进行公开的信息披露。

在这一背景下，上述类REITs很难大规模推广，更难以帮助整个地产业实现资产证券化。