楼市的平台期 就是风险裸露期

来源:地产中国网 2015-01-22 09:41:00

去年全国房地产投资名义增长10.5%(实际增幅只有9.9%),说实话,其下滑速度超过我的预期。

对这个数据,有不同的解读。我个人认为,这是地产商有意放慢拿地、新开工和在建项目建设的速度,是对下行市场的正常反应。但也有人读出了别有意味,2014年投资大幅下滑,表明次年供应将减少,那么房价反弹可期。

不论你对后市是乐观还是悲观,当务之急是化解库存。全国商品房6.2亿平方米的库存,说高也不高,哪怕是按去年的去化水平,半年就消化完了。但问题是,新的增量还在源源注入,而去化速度却在放慢;限购取消了,投资需求却仍在门外徘徊。

在我看来,2015年的楼市更多是个平淡无味的市场。好也好不到哪里去,2013年的时光短时期内是看不到了;但也绝不会比2008年更坏,宏观环境也不允许楼市太糟糕。用正式文件的用词,是保持稳定。我更愿意称楼市已进入一个平台期。

相信很多人都注意到了一个说法,防止宏观经济增长失速。换句话说,经济下滑确实是个趋势,但不能让它硬着陆,断崖式下滑,而是要渐进的、一个台阶一个台阶地下。譬如,我国GDP增幅从2010年的10.4%下滑到去年的7.4%,三个百分点用了4年时间。

如果经济一下子就从10.4%跌到8%,第二年就跌到7%以下,就是失速,那会出现一系列严重的社会问题,并对人们的心理预期形成重大打击。全面深化改革,民众需要信心。我们并不缺乏防止失速的办法,财政、金融政策都储备了不少。

2014年全国房地产投资增幅,比2013年下降了9.3个百分点,有点失速的味道。虽然它不至于影响经济全局,但对GDP的下滑有明显带动作用。这就是为什么中央政府允许二三线城市取消限购,央行也放松房贷的原因。

金融和行动调控政策对房地产的影响往往是直接、有效的。2015年房地产投资增幅不排除跌到个位数的可能,但绝不会再跌9个百分点,到零附近。在保护性政策的作用下,今年房地产市场基本不存在失速的危险。

正如当经济处于下行期,过往在经济快速发展过程中隐藏的问题就会暴露出来,房地产进入平台期、调整期以后,一些风险也会次第裸露。

有一个现象是共同的,经济由快速转中速,就会出现产能过剩问题。房地产一放慢狂奔的脚步,库存就会增长。这既是行业的共有问题,也是房企的个体问题。国家已经通过放松调控来为行业解压,剩下的就要房企自己想办法。

库存增长,去化率放慢,最难受的恐怕是那些习惯于高周转战略的房企。去年楼市调整,是指成交下降,房价滞涨甚至下跌。但主要城市的地价却没有同步下跌,有些城市的土地出让金和楼面价甚至还创出新高。有机构分析,2015年北京将有超过20个项目单价在10万元以上。北京的富人虽多,但购房需求却不会增长那么迅速,何况北京仍然限购。总有一批高价项目在竞争中落败。三四线城市的情况就更差了。

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