没有REITs 中国楼市接下来该咋办?

来源:地产中国网综合 2015-01-21 08:17:00

作为国际上商业地产商标杆,凯德之所以成功,关键是物业能够产生现金流,资产包相对优质,能吸引投资者。同时,还有一个核心原因是,与西蒙一样,它构建了从开发商到私募基金再到REITs的完整投资和退出流程。

对,还是REITs,中国的“毛大庆们”多年求而不得的REITs。

与资产包在机构之间“击鼓传花”不同,REITs就像是让买不起整栋购物中心的普通公众,以较低门槛参与商业物业投资,类似于通过持有购物广场的一块砖,来享受物业增值带来的收益。作为资产证券化的一种方式,REITs在美国普遍应用在运营和管理商业不动产上,例如写字楼、购物中心、酒店和产业园等,但在中国却一直是房企难以逾越的一道高墙。

在美国,单边税收是REITs规模庞大的主要原因,但在中国现有的税法框架下,通过长期持有物业获得租金收入再进行分配,需交纳营业税、企业所得税等各项税收,这在无形中推高了可供选择的物业资产门槛。

这个窘境一直为开发商所腹诽。华远地产原董事长任志强曾在接受《第一财经日报》记者采访时说,如今中心城市政府出让的地块有如此之多混合用地,住宅型房企也不能回避商业开发,但REITs却一直存在法律壁垒,资金压力得不到缓解,就会很大程度上制约企业的规模发展。

在第一太平戴维斯北京研究与顾问咨询部董事王琼看来,虽然中国地产企业已开始零散地做一些商业地产项目的打包上市,但政策限制及交易平台的缺失对于房地产金融化依然造成一些阻碍。与此同时,中国房地产开发公司的资产规模,也可能限制其资产证券化的进展。

这正是万科集团高级副总裁毛大庆发愁的。

虽然眼下开发商可以将购物中心资产打包出售给外资机构,寻求平台合作,机构则可以采取上市或者转售给其他外资接盘者来退出,但上市成功率有限,而单个出售、寻找接盘者的退出方式,相对于REITs这种公众可以参与的金融工具而言,交易起来显然更慢一些,灵活性逊色很多。

毛大庆说自己专门写了一篇关于REITs的论文,长达两万多字,来论中国房地产资本的问题。

“这个事情我预感不会太远,可能就最近这两三年,一定会出来。”毛大庆说,当中国的房地产逐渐远离简单的大开发模式,经营型的物业会越来越多,如果这些经营型的物业仍然是一堆重资产,没有资金流量的盘活,可能要出大问题,银行也不可能接受这么多资产抵押。

2014年9月,央行和银监会下发《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》,要求积极稳妥地开展REITs试点工作。随后,根据住建部的相关部署,将首先在北京、上海、广州、深圳四大城市展开保障房REITs试点。

“原来不用,反正都是住宅,现金流走走就可以了,这个事儿没有那么严重,包括把商业拆开了卖,但是以后这个事情都做不下去了。没有资金平台,就会滋生乱七八糟的借贷,借贷的风险很大。”毛大庆说,在当下中国房地产转型的时刻,经营型不动产站到房地产主舞台,一定会推动政府出台REITs相关政策,否则“这盘棋下不下去了,戏也唱不下去了”。

“所以REITs已经没有多少时间了,一定要出现。”毛大庆说道。

(来源:第一财经日报)

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