主持人：感谢二位颁奖嘉宾，也再次祝贺我们的获奖项目，颁奖之后我们进入下一个高潮就是巅峰对话，地产中国网邀请企业代表一起探讨新常态下影响中国房地产市场有哪些新的变量，都在等风来，下一个风口在哪里？有请谢女士。

谢红玲：大家下午好！欢迎八位嘉宾参与这场高端对话，非常高兴我们在2014刚刚过去，2015年刚刚展开的时候一起来讨论一个非常关乎到行业命运和前途的话题。就是影响我们行业未来发展的会有哪些新变量？我们再次腾飞的风口有没有？会在什么时候出现？这个话题也是在座各位，不管是开发企业的老总，还是我们做环境建设行业协会，还是我们研究机构的来自人大的叶教授，还有发展研究中心的李主任等等，大家都在考虑的问题。

关于新变量，谁愿意来第一个把您的思考抛出来？我们居住环境正在恶变，前两天都是雾霾满天，很多人有想逃离这些城市的想法，宋主任如何看待这个问题？

宋广生：大家好，祝贺2014年房地产年度红榜的成功召开，作为我们国家室内车内环境中心，每年都来参加这个活动，而且也看到了很多老朋友和新朋友，2015年从我们这个行业看到，实际上离房地产不远，在房地产里边，我们讲的是室内环境，但是大家注意2015年有两个法规可能会影响到行业。一个是今年开始新的环保法实施了。环保法实施了，对大气污染的污染的防空加强了，这里面和咱们有关的就是大气污染，这是房地产和家居装饰行业开的一个口。

第二，就是咱们今年开始实施的绿色建筑的修订版，修订版有很多新的修订内容，但是和室内环境相关的有两个内容，一个是对室内装饰装修材料和建筑装饰装修材料的污染率控制比过去更严格。第二，对室内环境指标的控制也比过去更严格。过去大家知道绿色建筑评价标准，对室内环境污染控制还是按照5035的标准控制五个指标，现在按照新的标准，要控制，按照室内空气质量标准来控制。室内空气质量标准按照18883，这个标准控制室内环境污染是四个指标，包括室内的温度、湿度，还有舒适度，所以这样实际我觉得随着大家对房地产安全健康的重视，环保重视，人们意识不断提高，有绿色建筑评价标准的引导会把新的空气质量标准逐渐引导到房地产业，会形成一个新的房地产安全健康的评价标准。

主持人：作为房子的使用者，我们大家很高兴，但是作为开发商可能就会，尤其是在做精装修住宅这些企业可能要注意了。大家知道房价在可下降趋势，如果对空气质量要求，对室内环境要求提高，可能意味着成本也要增加，那么怎么在一头下降，一头上升情况下，怎么保持合理地位，保持持续的增长，这个难度又增加了。我想既然是谈到影响行业发展的变量，其实政策方面也是一个非常大的影响，刚才说的只是环保法，最主要还有金融和税等等，这些一直是影响到行业命脉的变量，所以金融是请秘书长谈谈，税法由我们的主任谈一下。

钟彬：关注新变量，从价格增量关注存量，从开发更多关注运营与服务，原来我们的投资也开始关注国外，最大的变化是关注时间，从今天开始整个房地产有五个方面是有趋势性的，比如说房地产的词不是某一个环节，而是全产业链，从开发、销售、运营，一直到后期全面调，整体性的发展。第二，就是房地产金融来讲大家由过去很多说这是单纯的债务变成股价，这是2014年到2015年很大的变化。第三就是大家更关注从金融，从投资更关注拿地，就是价格发现，也包括价格创造能力，也包括风险控制能力以及会客能力，从房地产金融角度来讲核心是大家关注直接投资，我想这个变化对于房地产整个的金融体系风险来讲，如果用直接融资，可能一个释放风险，同时也为具备风险承受能力的人创造更多房地产的投资收益的渠道，所以这是相对进行观察的。

主持人：国家税务总局税收科学研究所的靳所长，税务也是我们最关键的。

靳东升：上周国家税务总局会议刚刚结束，正好这个会议围绕一些新的信息，这个会议总结了2014年的税收工作的成果，当然也总结出来一个问题，同时部署了2015年的十项工作任务。跟房地产有关的十项工作任务，一个就是去年参加的会议，大家最关心就是营改增。力争年底前完成营改增，营改增涉及到建筑业，房地产业，过去交营业税比较简单，增值税要缴纳就会在全过程进行税收管理，这样才能够保证及时足额的抵扣，这是一个新的变化。

第二，也是制度上的变化，大家也很关心，房地产税的立法，加快房地产的立法，今年开始进入实施阶段，所以大家知道我们国家房地产很复杂，存量房产。除了商品房以外，还有其他福利房，经济适用房，还有国家共有产权的房子，所以房地产变得比较复杂。而且立法过程今年是进行启动了，今年立法还是比较悲观的，可能一两年才能够立起来。而且我们很关心，就是改革会影响整个行业发展，我个人觉得不能不会有大的变化，营改增对生产活动，我们供给方的变化，房地产是对需求方的变化，对我们来讲房地产需求方使用进行。按照国际惯例来讲，一般的有特殊情况都有一些减免税的状况，有刚需，有投资或者是投资需求，我想最终目的可能是要限制投资和投机需求，然后基本生活需要刚需不会有大的影响。所以这个对我们整个行业不能说没有影响，但是我的看法是影响不大。

第三，我们今年力争推广三期工程，在全国实施。这是家庭管理的措施，这个家庭管理措施是和配套相结合，如果大家要关心，可以看到国务院法制办以及公开征求社会意见，那么这个税收征管法赋予纳税人权力同时，有关的信息披露，有关的自然人的申报或者是有关信息化的建设，这些都有详细的规定，更加使我们有法可依。

同时，搞的一些规范，纳税服务规范，同时按照国务院部署，还有简政放权。从管理角度来讲应该说是管理严格程度增加了，但是我们的纳税服务水平提高了，这也是一个新的变化。最后，中国已经加入了国际税收的公约，如果我们要是有一些跨境项目，这更适合国际税收问题，国际税收问题主要是反避税，也加强的一些国际合作。国际合作目的就是要抑制跨国公司的情况，如果我们跨国，现在面临的分析就更打了，国际合作就更加加强了。

主持人：谢谢。真的是每一项都和行业密切相关的，尤其是我刚才听到最后一条的时候，不知道那几个已经出海大企业的代表是不是还在座，既然国家已经加强了跨国避税的治理管制。国务院发展研究中心还是人大的叶教授这边，你们作为国家级的学术研究机构，应该对整体的经济环境、政策非常敏感，请你们这些政策对我们行业，以及跟我们行业相关的，给我们大分享一下大家的了解情况。

李志能：从觉得过去房地产行业其实是一户一户，一个楼盘一个楼盘来看，从城市规划情况来讲，前段时间关于北京雾霾的时候，北京城的路线是受到干扰的，这个情况实际上是确实是存在的，而且不仅在北京存在，其他很多地方都存在这个问题，这是我所知道的一个省会城市。这个省就是一千万人口，但是实际上600万人口在省市城市里面，本来是连山而建的，规划的时候把进口封掉，这样从军事上或者从安全角度来讲就是致命的，如果中间撒一点瘟疫或者怎么样，那就是灾难性的。

所以我觉得大家作为房地产公司考虑这个问题的时候，我们还确实不能只从单一的项目，单一的楼盘去考虑这个问题，确实应该从公众利益或者公共安全角度来讲，多去考虑这方面问题。过去城市规划环节上，在这方面控制实际上是缺位的，实际上也是非常重要的。不仅仅是食品安全，还涉及到大的安全，就是说这是一个问题。

第二个问题，跨国经营，跨国经营中国提出走出去战略已经是十多年了，在过去十多年里面，就是房地产行业来说是刚刚开始，从民间角度，跨国公司也不是很新鲜的事情。原来都是被温州很多人成片成片买下来，这个过程已经很长时间了。对于国内企业来说可能是刚刚开始。

跨国经营来说其实主要是几个问题，一个是什么？一个就是我们去年专门写过跨国经营，中国企业走出去的回顾。回顾过程中发现两个问题，中国企业在发达国家有很多诉讼的问题，在发展中国家的问题是社会责任问题。就是很多公共事件非常多，就是公众冲突，就是民众的冲突，社区的冲突非常多，这两点表现非常突出。

我想说首先，过去就是自己要有竞争力，另外就是当地的推崇，任何一个地方有独特的文化，独特的制度，如何把你自己跨国经营的一头和当地的法律法规，你们可以去参考一下跨国并购，跨国并购企业的时候，这方面冲突就非常突出。所以我的建议来说，我觉得过去十年里面中国企业跨国经营非常成功的企业，都是通过多年合作，相互和国外的合作对象进行充分的磨合以后，不是一上去就直接把钱拿回来，往往是通过和购并对象，合作对象充分细致的合作，在这个基础上通过利用当地，对于当地的整个不仅仅是经济方面，市场各种利益相关体的充分磨合，才能够确保经营能够成功，千万不要一口吃一个胖子，就是说当地文化差异性，制度的差异性，就是说要有充分的认识，充分的尊重，这是对于跨国经营的想法。

第三个就是说，实际上大家都希望2014年开始的，希望能够尽快缓和，能够重新封口，这里面实际上关系到金融和人口两方面的结构问题。但是很多人研究的时候，对于中国人口的节奏可能不是很清楚，实际上就是说从我们的观察来看，下一个从人口来说可能还要五年时间，但是总体来说从政策方面的协调来说，另外大家都知道房地产和股市，金融市场的跳跳板响应，2014年房地产和股市冰火两重天情况下，大家都明白这个意思。

主持人：我简单发表一下感想，确实不是猛龙不过江，很多都是实力比较强的企业在出海，但是确实他们动作也真的很猛，一下子拿走纽约一栋楼，加拿大一栋楼等等，李主任提醒特别重要，一个是责任，第二是尊重，只有你对人家当地的法律法规，当地人的文化尊重，并且融入，而且也为人家负起责任来，你跟人家做生意才会成功。

李志能：在国内你能够找到熟人，能够很快去了解这个东西，但是到另外一方面，就是运行文化，制度，思维逻辑，社会的心理，这个差异有时候可能要花比较长的时间才能够去跨过去，或者是找到很好合作对象，让合作对象跨越门槛的壁垒。

叶剑平：从长期来看可能要变成理念的东西，那么这个变就是从健康等等角度，科技利用，绿色展开了。

另外就是金融环境，所以这适当的改变，所以众筹就像原来国家刚才人民识的，或者是未来设想的，按需来供求，这个需是按照资金来给你提供服务，所以这个改变房地产实际上从传统的开发模式有一点变化，有的像我们专门输入了服务，有的就出钱，有一些就是出技术，真正房地产商去找关系，拿地，借钱等等，也许转变成更精细化的分工、合作模式，所以这是一个问题。

第三就是土地，土地从国家垄断，就是政府一家垄断慢慢开始改革了，集体建设用地，再一个社会城市允许直接进入市场，意味着多元化。还有一个变化就是暴力这种形式进行转变，房地产的暴力时代是一去不复返了，所以很符合现在的新常态。所以经济进入新常态，地产界也一样进入新常态，也没有那么高的回报了，风险还很大，所以我相信在各个国家都是这么发展的，房地产也是慢慢从不成熟变成熟的，真正为大众服务的时代就到来了。谢谢大家！

主持人：我们这个行业有什么感受，刚才的嘉宾都是从比较宏观的角度来谈的，在座开发商的代表就是新欧鹏首席战略官的李总。

李战洪：今天话题是变量，变量我觉得相对来说是我平常不太关心的新名字，因为在市场分析，不是常态性的。第一个变态分析。第二，变性分析，市场性质已经发生明显的变化，我们的企业整个发展里面，在过去企业模式已经发生变化，第一个变就是说，就是我们企业以前以规模为导向，房地产开发，房地产金融和多元化这三态一起在变，特别是这个变，其实从企业来说我们的改变其实没有变，变与不变，其实不变的是政府，政府始终没有变过，他的税收一直没有变，还有政府从来不变地价，要开发商变价格，有时候买房的门槛儿不断变高，其实这两种是在市场里面特别不能接受的。就是借这个平台和论坛说一说，以后变与不变的时候，不要要求别人去变化，最好自己变，首付门槛儿低一点，土地价格再低一点，如果这方面变，就是世界之大变了。

主持人：此处应该有掌声。

李战洪：刚才说白银时代，我一直反对白银时代，白银时代主要是两个人说起来的，一个是顾云昌，专家说说是白银时代来了，其实是要抛观点，还有一个是万科的老大说白银时代来了，那是吓人的，为什么拿来吓人呢？就是大的吓小了，把中小开发商吓退出，8万家变成5万，从1000亿就说白银时代来了，然后结果是鬼子进庄，自己偷偷赚了2000个亿，大家千万不要认为是白银时代来了。

8万家的开发商短短几年变成5万家的开发商，还有50强开发商的市场占有率，在说白银时代刚刚开始说了，50强的市场占有率是57%，几年以后变成33%，1/3的天下了，所以变还是好的，不管大变还是小变。

主持人：企业集中度的提高，实际上还是很多企业日子还挺好的，而且是大丰收年，去年千亿企业都已经奔1500亿甚至过2000亿了，但是这里面肯定有增加份额，总的份额肯定没有大的增长，这肯定在里面洗牌了。

李战洪：那是顾云昌说的白银时代了，中小企业吓坏了。

主持人：他们其实也有问题，利润率在降低了，挣钱没有以前那么容易了。

李战洪：那是因为政府的税收在加大，地价在加大，还有以国营为主体的银行经营程度增加了，就是开发商和人民。

卢求：2014年整个房产开发是非常不容易的年份，很多客户前几年拿到土地项目，或者是原来计划2014年进行大面积开发的项目都是重新定位，然后进行非常谨慎的市场的重新评估，有很多项目都向后推滞。从第一线反馈来讲还是影响非常巨大的，所以黄金时代可能是已经过去了，从我们服务行业来讲明显的感受。

第二，如果借用白银时代这样一个标签，我认为是对于开发企业来讲，利用率在降低市场竞争更加强烈，对于消费者来讲可能在竞争更加激烈情况下能够获得相对来说性价比更好的产品，我认为从产品开发方面，开发企业应该更加重视绿色建筑方面的发展和动态，我认为目前有两点，无论从开发企业或者是消费者都非常重要，所以从核心的一项就是节约能源。第二项就是人性化的服务，就是关注健康和舒适度，这两点是利用率最核心的。而达到这两点是需要不断的技术进步，特别是关注新的以计算机和互联网的形势，给大家提供新的服务和技术体系。

德国节能方面做得非常出色，已经制造出领先的节能理念和战略，他们提出2019年所有的建筑都达到近零能耗的水平，这一点像我们国家相关的领导或者是政策制定部门都关注了，也有很多人进行研究，现在开始全力推广这项技术。

主持人：很多事情可能政府参与推动可能更好了，靳所长，您能不能呼吁一下能够帮助开发商减少一些税负，第二，能不能对这种做可持续的建筑，做降低能耗的绿色建筑，能不能在税收上国家有一些减少鼓励性的政策？

靳东升：实际上我感觉在国家层面还是贯彻节能减税的方针，2008年33%降到25%，这次房地产税的改革，时间关系不完全展开了，就是刚才李总提到的开发和税费负担转变，变成可持续的，不仅仅是房地产。有一些直接进行降低税率，3%到5%，除之这个以外有一些企业实行减税征收办法，这个在方案出台以后大家都看到了，就是这个企业虽然大，但是也是降了3%进行征收。

有些企业数额比较少的，这个抵扣也是税负好变化，应该营改增以后比营业税更合理一些，更公平一些，从抵税上可以降低一些。

主持人：下次再开会的时候，希望您带着好消息来，如果有一些好的政策、册子也可以带给我们，这样更直接，因为短短时间我们没有把很多税的东西弄清楚，但是我们可以慢慢学习。

周总，作为酒店业人士有没有看法？

周迅：2013年、2014年房地产市场翻云覆雨，一开始讲了很多数据，我不再重复了，不管怎么变，我的感觉是向市场化发展，大家在谈趋势，为什么？大家可能在2013年、2014年关注很多大的房地产公司都在注重品质，房地产开发本身品质之外，开始注重管理服务，除了这个环节，包括后期的服务。我这里想谈几点，就是我们在2013年、2014年做房地产开发企业有一个融合，我们也是从几个方面。首先第一个方面就是从跨界，我们公司品牌定位是做高端房地产项目，高端房地产项目跨界。第一步就是房地产营销，我们公司，通过我们品牌和资源房地产公司结合，在品牌营销方面，房地产开发阶段有很多活动。

主持人：第一提升了品质，第二提高了价位。

周迅：从议价方面，从销售速度方面都对房地产企业有很大的帮助，2013年1月份开盘，我们有一个项目，帮助非常大。但是我们现在通过我们体会，在前期营销之后，我们还做了更多的探索，因为不光是房地产帮助，房地产买家都是非常聪明的，肯定不是第一套就是第二套房，三亚只是第三套，第四套，对品质要求很高，所以更关注服务，更关注持续的环境，居住环境，服务环境。所以我们在后期，在两个方面做的一些探索，一个是出发点，以客户服务为基础，所以我们把工业管理，尤其在客户社会管理上提高了一个档次，然后确保服务业的保值增值。后来我们还利用我们集团的资源，高端不可能全国铺开，但是我们全国作为品牌公司，不在全国铺开，全世界都有资源，即使你不在三亚居住，你在北京、成都、上海居住，你也可以体会到专业公司的服务，这样在体验上是一个很好的帮助。

主持人：北京美高梅酒店是北京和美国的美高梅公司的合资。

周迅：我们通过物业管理公司有很高的培训，提升物业管理水平。

主持人：马上进入第二个问题，就是下一个风口会在哪？因为今年把第六届论坛的主题，我们定了一个调子，叫“服务未来”，这个服务跟以往服务不一样了，尤其是刚才已经讲到了，以人为本才能够有未来，怎么叫以人为本，关注到每一个人的需求，然后从这里边再找到一个新的利润增长点，对下一个风口有发言权的嘉宾请马上说一下。

钟彬：以前是金融业，现在是服务业，也是一个很好的机会。

主持人：大家全部赞同吗，李总你赞同吗？

李战洪：赞同，过去一直在做服务，包括服务业主，服务是永恒的话题，中国房地产，由于它的公益性，都是很具公益性，公益性决定中国房地产只能出单项冠军，房改到现在，98年到现在16、17年的时间，出了一个单项冠军，中国开发商都是以单项冠军谋求发展，万科做住宅，万达做商业，华夏幸福做产业。单项冠军，单项冠军做服务是未来。

周迅：我的感觉将来市场发展，专业的人有机会，其实这个市场更多做跨行业的多元化，这也是有时力的公司做，我个人是非常期待看到它的结果，但是我更期待的，因为这个80后、90后消费模式，他们都是非常做专业事情。一家公司不可能把所有东西都做完，开发流程管理好，但是物业不一定达到更好水平。

宋广生：下一个风口，我们觉得大家对环境，对空气的关注也是给房地产提的一个新的课题，但是这个课题不是现在提出来的，十年前就有房地产开发商定了一些新风系统，但是大家看看这些新风系统还有在用的吗？很多人已经把它拆了，把它改造了，所以现在咱们很多开发商恒温的法，最典型的案例，媒体界搞装饰行业的一个小朋友，在昌平买一套房子，60几平米，结果开发商给他装了一套新风系统，这套新风系统多收了38万，而且现在就问我这个怎么改造，这个厨房没有办法装，这还是国际品牌的新风系统。我宁可多花38万买一个会呼吸的房子，说明大家对环境、健康关注越来越高，大家不可能逃离北京、上海，但是住的房子是不是干净的，是不是安全的，这是很重要的。所以最近这两天的雾霾大家又感受到，在房间里各种设备，包括净化器，实际最好方法还是新风系统，新风系统把房子变成会呼吸的房子，污染问题是最好的。

我给大家讲一个道理，我们说净化器是最好的，净化器相当于养鱼的鱼缸里面的过滤，过滤了鱼还很难存活，水干着干净，但是含养量少了。你用净化器过滤，过滤很干净，但是空气不新鲜，而且还有甲醛问题，家具释放问题，所以开发商或者是房地产业发展方向，减少对大环境的污染。第二，要保证入住的业主空气质量，这是下一步发展方向，包括用环保材料，用新型材料。很多很多装饰材料，不但没有污染，还有健康功能，保证空气质量能够健康安全，这是大家关注的问题。还有包括水的问题。

主持人：我们今天的论坛就到此结束，谢谢舞台上的嘉宾，也谢谢台上的嘉宾，谢谢大家！第六届地产中国论坛暨2014中国房地产年度红榜论坛顺利闭幕，感谢大家，羊年继续！