2015年楼市政策大预测 降息政策还将上演

来源:羊城晚报 2015-01-12 14:07:00

预测1:一线城市松绑限购

出台可能性:

2014年,全国各地开启楼市限购令松绑模式,本轮调控中出台限购令的46个城市,如今仅剩北、上、广、深及三亚5城坚守,其他41城已陆续松绑,楼市的“限时代”即将退出历史舞台。

一线城市松绑限购的消息不断传出。2014年年底,网上传言上海将于2015年3月31日前取消住房限购政策,当天A股地产股全面上涨,直至上海市政府新闻办公室官方微博辟谣,传言才告一段落。

但人们还是相信,2015年一线城市很有可能松绑限购。合富房地产经济研究院院长龙斌日前表示,一线城市的限购措施很可能在上半年作出调整。中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞也认为,在房地产市场下滑的背景下,2015年各级政府将密集推出救市政策,限购政策有望全面退出。

对楼市提振:

从2014年松绑限购的41个城市的反应来看,有些城市对楼市成交有明显的提振作用,有些城市则表现平平。

不过,2015年的市场环境和2014年有所不同,现在市场信心有所恢复、需求释放、成交上升、房贷宽松,在这种情况下,松绑限购将会产生锦上添花的效果,改善和投资需求会进一步释放,楼市成交将更加火热。

预测2:降息、降准

出台可能性:

在我国CPI持续回落、PPI连续33个月下降的背景下,不少机构发出警告:中国陷入有史以来最严重的通缩局面。国务院参事室特约研究员、国家统计局前总经济师姚景源接受采访时表示,从目前的数据来看,我们还没有陷入通缩,但是2015年CPI有可能出现负增长,我们确实要高度警惕通缩压力。

面对通缩,最好的办法是降低利率,增加流动性,刺激投资。因此,人们普遍认为,2014年的降息,预示着中国开始进入降息、降准周期。交通银行金融研究中心近日发布的《2015年中国宏观经济金融展望报告》预测,2015年上半年不排除小幅降息的可能,2015年存款准备金率仍可能会有1-3次、0.5-1.5个百分点的下调。

对楼市提振:

2014年楼市陷入泥潭,其中一个重要原因就是银行收紧银根,房贷难度加大;同样,2014年年底楼市回暖,也与房贷松绑密切相关。

由此可以判断,目前最能影响楼市走势的就是房贷。假如2015年持续降息、降准,那么流动性充足,银行的放贷额度充足,房贷将会更加宽松,成交将有可能保持2014年第四季度的势头,房价很有可能进一步上升。

上海交通大学上海高级金融学院副院长朱宁教授认为,资金成本降低和资金面宽松对楼市和股市都有一定的提振作用。

预测3:限贷继续松绑

出台可能性:

2014年9月30日,央行、银监会发布房贷新政,限贷开始松绑:不仅重申首套房利率折扣下限为7折,而且在二套房的认定上提出,对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭,为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房,银行业金融机构执行首套房贷款政策。

在要保持楼市平稳前进、更加市场化的前提下,限贷继续松绑的可能性很大。据了解,自1月4日起,农业银行、中国银行和花旗银行针对北京地区的特定购房人给出了最低8.8折的房贷利率优惠;2014年12月31日,北京住房公积金管理中心发布该地区公积金贷款调整政策,2015年1月1日起,借款申请人购买政策性住房或建筑面积90平方米(含)以下的首套自住住房,个人贷款最高额度调整为120万元。这些,都是限贷继续松绑的预兆。

对楼市提振:

目前中国房价高企,按揭购房占比越来越高。假如限贷继续松绑,更多的人可进行按揭购房,买家可享受到更高的利率优惠,无疑会大大提升买家的购房欲望,刺激楼市成交提升。

利空!

预测1:不动产登记

出台可能性:

2014年12月22日,中国政府网全文公布《不动产登记暂行条例》(以下简称《条例》),将从2015年3月1日起施行。

对楼市冲击:

《条例》的出台让不少人看衰楼市。SOHO中国董事长潘石屹在微博上称,若实施不动产统一登记,房价马上会跌。

中央财经大学经济学院副教授兰日旭同样认为,不动产登记从条例制定到执行,对楼市将产生递进式的“涟漪效应”。初期会显著影响市场主体特别是拥有多套房业主的预期,在施行过程中,其威力会真正显现,特别是短期内将增加存量房供应,像北京等还没有放开限购的城市,房价可能会继续下降。

不动产登记制度一旦落实,会因为舆论导向等因素带来较大的市场震动,其中最典型的就是会放大该制度的威慑力。

至于反驳的声音,仅仅从市场本身反驳,认为房价走势直接决定于供求关系,而不是《条例》。

预测2:房产税

出台可能性:

《条例》的出台,引发人们延伸性思考:这是不是为房产税出台奠定基础,房产税会否随之而来?兰日旭认为,不动产登记将为楼市进行市场化调控提供基础数据和信息,掌握了存量房、出租房信息,将为下一步推开房产税提供条件,真正发挥市场配置住房资源的作用,实现供需结构优化。

不过,《条例》要到2015年3月份才施行,房产税难以在短期内出台。亚太城市房地产研究院院长谢逸枫明确表示,房产税2015年开征没戏,也不会有试点。

2014年年底,财政部财政科学研究所原所长贾康表示,从具体时间表来看,2015年房产税应该进入立法程序,如果2016年能够完成立法,2017年房产税将正式依法全面实施。

对楼市冲击:

在各种政策都无法抑制房价飙升时,准购房者一直寄望房产税出台,认为房产税出台才能真正冲击高房价,导致房价下跌。市场也一直认为,房产税是众多调控房价手段中的“大招”,将导致房地产投资需求大为萎缩,令楼市从供不应求转入供过于求阶段,房价下滑。

财经评论员叶檀认为,房产税出台将会令房价立马下跌。房产税是对付房地产投资的“撒手锏”,增加房产持有成本,将迫使风险厌恶型的投资者离开楼市,投资者离开,房价自然下行。

虽然认为房产税会降房价的观点是主流,也有人认为房产税不会令房价下跌,清华大学经济管理学院教授周立认为,房产税不一定可以抑制投资投机需求,反而可能使房价上涨。

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