李宇嘉:楼市存量时代的五大特征

来源:地产中国网综合 2015-01-09 09:19:00

1月7日,华润、首开、平安联合体以86.25亿元夺得北京丰台一幅地块。由于该地块被称为北京“三最地王”(面积最大、自住房最贵和总价最高)而备受媒体关注。这并非今年房企抢收北京土地 “第一单”。1月5日,招商、华润、九龙仓、平安联合体抢收北京丰台另外两宗地块。

与上述场景形成鲜明对比的是,即便是限购退出、限贷松绑、各地刺激不断,全国楼市依旧疲弱。此时,房企疯抢一线城市土地意味着什么?楼市在迈向存量时代的过程中,又有哪些新的特征?

目前,房地产年度开发投资达9万亿元、施工面积超过70亿平方米、年度销售面积13亿平方米,这些指标相比2008年翻了一倍多。由于房地产关联着60%的固定资产投资、关联着60%的实体经济产业、关联着60%的银行贷款。哪怕是些许下滑,由于强大的基数效应、关联效应,房地产对于“保底”和迈向“新常态”的冲击都非常明显。即便未来经济增长和财政要去除房地产依赖,但在未来若干年,如何稳住这个“庞然大物”,让其在历史的顶部上维持几年,不至于快速下滑,减缓其对于固定资产投资、上下游传统产业被动“去产能”、银行贷款质量的冲击,将是国家在楼市政策上的基本思路。

在楼市政策上,国家将坚持“政策适度刺激以维持顶部运行”的策略,这是包括2015年在内的未来几年,国家在楼市政策上的基本策略,也是楼市在存量时代的第一个特征。

第二个特征,就是行业关键指标将呈现“弱势增长”到“弱势回落”的平滑走势。尽管劳动年龄人口和婚龄刚需人口进入下行通道;城镇家庭平均拥有住房1.02套/户,在建未售住房可解决1.5亿人的住房需求,住房供求基本平衡或略显过剩,但在“政策适度刺激”的思路下,未来几年,通过棚户区改造、改善性住房消费、完善住区配套、收购商品房保障房等,依然可以保持房地产销售面积、房地产开发投资10%左右的增速。即便未来几年会下滑,在政策“托底”的作用下,也不会大幅度下滑,5%左右的个位数缓慢下滑是大概率事件。

2014年,在限购限贷相继退出、扶持性政策不断推出的情况下,楼市不仅不像过去几年 “一有刺激便雄赳赳、气昂昂”,而且疲态尽显,全国楼市成交规模在2014年下滑了10%,一线城市下滑15%。这说明,楼市供需格局正在从过去的供不应求转向供过于求,多数城市库存压力太大,市场整体对于政策刺激的弹性下降了。对于开发商来讲,未来市场机会集中在人口净流入的一线和二线重点城市。

2014年,一线城市住宅用地的出让金达到3500亿元,同比增长54.8%,溢价率41%。但是,2014年全国300个城市土地出让金同比则下跌了27%,溢价率只有10%。土地市场的分化说明,开发商补库存仅限于重点城市,即便是广大的二线省会城市,楼市库存消化的压力也非常大。楼市的有效市场区域在进一步收窄,在热点城市的热点片区,未来土地拍卖出现“天价”,应该不是奇怪的事情,这是楼市在存量时代的第三个特征。

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李宇嘉:楼市存量时代的五大特征
来源:地产中国网综合2015-01-09 09:19:00
1月7日,华润、首开、平安联合体以86.25亿元夺得北京丰台一幅地块。由于该地块被称为北京“三最地王”(面积最大、自住房最贵和总价最高)而备受媒体关注。这并非今年房企抢收北京土地 “第一单”。
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