李宇嘉:楼市存量时代的五大特征

来源:地产中国网 2015-01-09 08:51:00

  1月7日,华润、首开、平安联合体以86.25亿元夺得北京丰台一幅地块。由于该地块被称为北京“三最地王”(面积最大、自住房最贵和总价最高)而备受媒体关注。这并非今年房企抢收北京土地 “第一单”。1月5日,招商、华润、九龙仓、平安联合体抢收北京丰台另外两宗地块。

  与上述场景形成鲜明对比的是,即便是限购退出、限贷松绑、各地刺激不断,全国楼市依旧疲弱。此时,房企疯抢一线城市土地意味着什么?楼市在迈向存量时代的过程中,又有哪些新的特征?

  目前,房地产年度开发投资达9万亿元、施工面积超过70亿平方米、年度销售面积13亿平方米,这些指标相比2008年翻了一倍多。由于房地产关联着60%的固定资产投资、关联着60%的实体经济产业、关联着60%的银行贷款。哪怕是些许下滑,由于强大的基数效应、关联效应,房地产对于“保底”和迈向“新常态”的冲击都非常明显。即便未来经济增长和财政要去除房地产依赖,但在未来若干年,如何稳住这个“庞然大物”,让其在历史的顶部上维持几年,不至于快速下滑,减缓其对于固定资产投资、上下游传统产业被动“去产能”、银行贷款质量的冲击,将是国家在楼市政策上的基本思路。

  在楼市政策上,国家将坚持“政策适度刺激以维持顶部运行”的策略,这是包括2015年在内的未来几年,国家在楼市政策上的基本策略,也是楼市在存量时代的第一个特征。

  第二个特征,就是行业关键指标将呈现“弱势增长”到“弱势回落”的平滑走势。尽管劳动年龄人口和婚龄刚需人口进入下行通道;城镇家庭平均拥有住房1.02套/户,在建未售住房可解决1.5亿人的住房需求,住房供求基本平衡或略显过剩,但在“政策适度刺激”的思路下,未来几年,通过棚户区改造、改善性住房消费、完善住区配套、收购商品房保障房等,依然可以保持房地产销售面积、房地产开发投资10%左右的增速。即便未来几年会下滑,在政策“托底”的作用下,也不会大幅度下滑,5%左右的个位数缓慢下滑是大概率事件。

  2014年,在限购限贷相继退出、扶持性政策不断推出的情况下,楼市不仅不像过去几年 “一有刺激便雄赳赳、气昂昂”,而且疲态尽显,全国楼市成交规模在2014年下滑了10%,一线城市下滑15%。这说明,楼市供需格局正在从过去的供不应求转向供过于求,多数城市库存压力太大,市场整体对于政策刺激的弹性下降了。对于开发商来讲,未来市场机会集中在人口净流入的一线和二线重点城市。

  2014年,一线城市住宅用地的出让金达到3500亿元,同比增长54.8%,溢价率41%。但是,2014年全国300个城市土地出让金同比则下跌了27%,溢价率只有10%。土地市场的分化说明,开发商补库存仅限于重点城市,即便是广大的二线省会城市,楼市库存消化的压力也非常大。楼市的有效市场区域在进一步收窄,在热点城市的热点片区,未来土地拍卖出现“天价”,应该不是奇怪的事情,这是楼市在存量时代的第三个特征。

  楼市进入存量时代后,新增土地开发的空间已经见顶,以复制图纸开发见长,靠土地溢价赚钱的开发商,若不转型只有死路一条。楼市在向“新常态”过渡过程中,开发商一方面要积极卖房,通过消化库存兑现对股东的承诺,降低资金链风险;另一方面,要思考如何转型升级。

  但房地产下游服务业,如物业管理、租赁业务、智能社区等,尽管被认为是蓝海,但成熟的盈利模式至今没有浮出水面,基本没有哪家房企转型成功,而逃离地产行业的却很多。万科绿地的老大之争,是“拼规模”的旧模式之争,凸显行业龙头转型迷茫,不得不靠提高市场占有来延缓传统行业衰退。房企拥抱互联网和事业合伙人制度等,看似谋求转型,但寻求卖房新渠道的成分更大。在市场有效空间收窄,库存“压力山大”,转型异常艰难的情况下,未来几年,借助于政府托底创造的机会,龙头房企的第一要务是加速卖房,并期待转型的曙光,这是楼市在存量时代的第四个特征。

  过去10多年,无论供应多少房子,似乎都满足不了狂热的需求,除了强大的居住需求推动外,房价上涨带来的可观资产收益是最重要的力量。当今,居民收入差距不在工资,而在资产收入差距。本在同一起跑线上的两个人,就因为一个人炒了几套房,从此两个人的收入差距就若天壤之别,这一财富效应驱动下的需求,是造成楼市供求长期失衡的主要因素。在经济迈向新常态的过程中,紧缩地方债务和预算制度改革,将从根本上破除地方政府依赖土地,进而推动房价上涨、造成货币超发的局面,基于投资目的的购房需求开始退潮。目前楼市整体供求格局已经逆转、住房需求基本解决,基于居住目的的住房需求也开始消退。

  购房需求的趋势性下降,意味着住房占家庭资产高达70%的比例也可能是最高点。尽管重点城市、城市核心区域房价还可能会上涨,这一比例会有差异,再加上政策托底,未来这一比例下降缓慢,但整体下降的大趋势不改。随着资产证券化的推进,城镇居民家庭资产有望从“砖头化”向“证券化”转变,这是楼市在存量时代的第五个特征。

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