中国房地产市场在高歌猛进了5年之后露出了疲态。

21世纪经济报道记者综合多家机构数据估算，2014年，中国新建商品房销售面积将同比2013年下滑约7个百分点至12亿平方米左右，这是自2009年之后5年来的首次下滑。

在各种救市政策的利好下，去年年末的楼市有了一丝暖意。“楼市的春天是否已经回归？”“2015年的房价是否反弹？”关于楼市乐观的言论日益增多。1月7日，北京86亿总价新地王的出现，更加剧了乐观的氛围。

但成交量这一指标，在诸多分析机构2015年的预测中，仍然是下滑的趋势。包括任志强[微博]在内的业内人士普遍认为，新建商品房销售面积今后都很难超过2013年13亿平方米的峰值。

与成交量下滑的趋势一致，经过2014年至今连续8个月的环比下跌后，2015年房价预计也将走出L型的曲线，正如soho中国董事长潘石屹[微博]所言，房价在L的这条尾巴上将会持续很长时间。

机构人士也认为，一线城市的回暖并不能代表全部，2015年房地产行业基本面仍未改变，库存高企、以价换量的模式还将继续。

基本面：供过于求

2014年的最后一个月，信贷松绑和降息的效应明显显现。中原地产研究中心统计数据显示，12月份54个城市合计住宅签约套数达到了31.8万套，创造了2014年全年的单月最高纪录，其中一线城市达到了5.366万套，环比上涨幅度高达38%。

尽管如此，2014年全年楼市整体销售情况并不乐观。

据国家统计局数据，2014年1-11月新建商品房销售面积101717万平方米，同比下降8.2%；据多家机构预测，全年新建商品房面积为12亿平方米，这并未超过2013年13亿平方米的销售面积。

历史地看，过去二十年中国新建商品房销售面积仅在2008年出现过下降，此后在2009年同比大涨42.1%，并于之后的几年一直保持上行，2013年增幅为17.3%。

2015年将会如何？东兴证券预测，2015年商品房的销售面积将同比下降3%；全年销售金额同比下降3%。

同策咨询研究部总监张宏伟指出，楼市在2014年底出现翘尾现象，但这并不意味着翘尾行情在今年能够延续。

制约成交量上涨的因素是，房企在2015年仍然面临较大的去库存压力，房地产行业供过于求的基本面并没有实质性改变，这将会进一步影响房地产企业的资金面。

据国家统计局数据，截止2014年11月末，全国商品房待售面积近6亿平方米，而施工面积超过70亿平方米，巨大的库存导致很多城市去化周期超过1年，甚至需3年、5年。

万科总裁郁亮指出，规模增长带来的存货风险在加大，房地产行业靠土地和房产的自然升值盈利模式已不可持续。