术

变革之术

房地产企业转型探索的三个样本

相较传统的拿地—开发—销售模式，万科“挣上游”需要更多依靠公司管理、品牌、融资等综合实力。万科的尝试，对许多房企来说或许并不是那么容易学习的“榜样”。

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 万科：从开发商到“城市配套服务商”

尽管从来不乏挑战者，但不管是从销售额还是影响力上，万科眼下依然还是业内公认的“老大”。而老大万科，在“转型”这个如今房地产业最热门的话题上，同样是绕不开的一个样本。

转型城市配套服务商、建立业务生态系统、推出事业合伙人制度、倡导互联网思维……近两年来万科频频“上头条”。2013年6月，万科总裁郁亮提出万科要由住宅产品提供商向城市配套服务商转型，成为万科加速转型的一个标志性节点。

除了在商业地产、产业地产、养老地产、旅游地产领域相继启动新项目，万科进入的领域似乎五花八门：从社区食堂、幸福驿站等生活配套，到收购徽商银行、进军社区金融，以及创办万科学校、筹办儿童医院，万科正一步一步打造城市生活的生态体系。

和大部分依靠商品住宅起家的房企一样，行业下滑时万科的转型，实质就是如何在住宅销售规模缩减的情况下，用别的办法赚到钱。而万科进入的众多领域，同样密布着不少房企的身影。

2014年上半年，万科的投资收益大幅增长237.8%，其中有7亿元来自处置长期股权。万科董秘谭华杰公开表示，这类投资收益的提高将会随着公司“轻资产”战略的进一步推广成为经营常态。而作为“轻资产”战略的一个体现，目前万科的小股操盘战略已经在全国推行，全国350多个项目中已经有60余个项目不控股。

“轻资产”的小盘股操作战略背后，是类似万通冯仑提出的模式：即不挣下游，把房地产变成建筑业;而是挣上游，使房地产企业变身为服务业、金融业。如果从这个角度去理解，万科在众多非传统住宅领域的一系列探索，实质都是在尝试摆脱过去以土地增值和房屋销售来赚钱的模式，而是通过提供服务来实现收益。

然而，这样的转型道路，并不是所有企业都能走得通。相较传统的拿地—开发—销售模式，“挣上游”需要更多依靠公司管理、品牌、融资等综合实力。万科的尝试，对许多房企来说或许并不是那么容易学习的“榜样”。