买房是件大事，房价是涨是跌关系到自己的切身利益。不能盲目入市，也不能耽误了最佳时机。2014年，购房者对楼市新政的讨论从未间断，话题从“严查违规售房”到“限购取消”，从“卖房贷款不受限”到“房价下跌”，从“公积金使用门槛降低”到“保障房开工数万套”……

2014年即将过去，回眸2014年，楼市在政府调控下稳步前进，调整政策不断，市场亮点十足。临近年底，可以总结一句：这一年，太原房地产市场在调控的“高压”下平稳收官。本期楼市周刊，记者结合全国楼市及太原行情，对2014年的楼市进行回顾及盘点——

“买买买”——

新政频出放松购房门槛激活部分购房刚需

网上有一段调侃微博红人王思聪和爸爸王健林的对话：王思聪：爸，这个……王健林：买买买！王思聪：爸，这个……王健林：买买买！这句话实际上是许多人内心深处的呼唤，恨不得把自己喜欢的东西全都买下来。

今年，楼市出台的一系列新政，旨在放松购房门槛，促进购房者合理需求。执行三年有余的限购令取消、“限贷”取消、公积金新政出炉以及降息，都从各个方面提供了便利条件，刚需、首改购房者们开始“蠢蠢欲动”。

政策回放：

1、今年8月4日，《关于调整太原市住房限购政策促进省城房地产市场健康发展的意见》出台。太原执行了三年有余的限购政策取消。不再对购房人的房屋套数进行限制，外地户口居民购房时亦无需提供社保或纳税证明。

2、9月30日，央行、银监会共同发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》：三套限贷令取消；二套房房贷放松：现持一套房贷还清，则二套普通房按首套贷；针对外地人的限贷令取消；鼓励银行业金融机构通过发行住房抵押贷款支持证券、发行期限较长的专项金融债券，定向投放房贷。

3、10月9日，住房城乡建设部、财政部、中国人民银行联合印发《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》：住房公积金个人住房贷款担保以所购住房抵押为主，取消住房公积金个人住房贷款保险、公证、新房评估和强制性机构担保等收费项目。而太原早已开始执行此新政。

4、11月22日起，金融机构人民币贷款和存款利率下调，其中一年期贷款基准利率下调0.4个百分点至5.6%。以20年100万元房贷为例，如果按照新基准利率计算，购房者可以减少月供234元，合计20年可以减少5万余元的利息支出。

市场反应：

无一例外地方，上述多项新政并未对市场造成立竿见影的效果，在新政出台一段时期内，成交量一直维稳，未出现大幅波动。

省房协相关人士分析认为，今年市场大环境整体低迷，与之前供应量过大、房价过快上涨等因素有关，以及前期成交集中释放造成了一部分需求断档。

从2014年的整体情况来看，市场最大的问题仍然是供求问题，即供大于求。随着限购放开，之前困扰多套房购房者的资格问题已经解决，但并未带来市场的反转。同样，限贷的放松，如果没有首套利率优惠的具体细则的话，对目前最大的客户群体首次置业者也不会产生根本性的影响。再加上降息政策，即便多个政策效应叠加，最多只会改善部分城市市场低迷的情况，但不能扭转市场格局。

因此，虽然放松了限购、限贷政策，但是总体而言难以大幅度拉动市场成交量。楼市消化不良，不会再非理性地上涨，房地产已经进入另一个新阶段。

“挖掘机技术哪家强”——

太原严查小产权房五证齐全房销量上扬

“挖掘机技术哪家强”，本是蓝翔技校招生的广告语，意为“在某行业中谁的实力最强”。太原对违规销售小产权房的力度，在今年依旧非常严厉、强劲。截至目前，违规销售、建设的小产权房基本都已退出楼市“江湖”，五证齐全楼盘迎来新的发展机遇，在低迷环境下仍有不少楼盘成交量逆市上扬。

政策回放：

1、今年，太原一旦发现违法用地行为，立即派人监控现场，发放责令停止违法行为通知等文书进行制止。一旦发现违法案件，按照“既查事又查人”的原则，坚决追究违法违纪者的责任，罚款执行高限处罚；对有案不查，案件查处不力或者对上级交办敷衍塞责的通报批评，并追究有关人员的责任。同时明确：购买“小产权房”没有法律保障，一旦政府通知拆迁则得不到赔偿，后果自己承担。

2、按山西省住建厅相关规定，太原市房管局将对房地产销售市场进行全面整顿，全面规范商品房预（销）售行为。自4月起，房管部门对太原楼市各项目进行了明察暗访，对未积极整改或拒不改正的，查封售楼场所、暂扣预（销）售许可并停止网签，按规定上限处罚。

市场反应：

政府对小产权房严厉打击，使得证件不齐全的楼盘早已闭门谢客，购房者的意识也不断提高，大家都认准五证齐全的楼盘购买。加上今年太原新盘推盘量持续走低，现有库存正在持续消化中。

在规范市场的同时，太原土地市场交易也有了相关整改与规范，从土地方面倒逼小产权房退出市场。今年，太原所有成交土地都先通过规划、收储后才能上市交易。这种管理方式，彻底切断了本土房企之前通过改制国企、城中村合作、提前圈地等违规拿地的捷径。这意味着房地产开发商一次性投入土地的金额将大大提高，对于资金不足的中小房企，这大大增加拿地开发风险，未来让小产权房从根本上不复存在。

“有钱，任性”——

政府出资保障低收入人群住房

今年前11个月，全省城镇保障性住房新开工20.67万套，基本建成19.72万套，超额完成国家下达任务，完成投资502.68亿元。政府出资力挺低收入人群住房问题，除了下功夫抓配套设施建设，还下功夫抓分配入住，让更多的住房困难群众早一天搬入新居，早一天过上舒适的生活。有了政府的支持，住房就是这么“任性”。

政策回放：

1、今年年初，山西省计划新开工23万套保障性住房，基本建成18万套，年度计划投资450亿元；其中太原市全年计划开工保障性住房48001套，基本建成22000套，完成投资90亿元。其中新开工建设公共租赁(廉租)住房800套，城市棚户区改造安置46201套，工矿棚户区改造1000套。

2、为进一步扩大保障范围，降低准入门槛，今年太原是连续四年降低廉租住房准入条件：从2011年的家庭人均月收入608元(含608元)以下、人均住房建筑面积10平方米(含10平方米)以内，降到2012年家庭人均月收入660元以下（含660元）且人均住房建筑面积13平方米以内 （含13平方米），再降到2013年的家庭人均月收入不超1125元，而今年是家庭人均月收入不超1290元。3、太原市新建保障性住房，今年起全面执行绿色建筑标准，指在建筑的全寿命周期内，最大限度的节能、节地、节水、节材、保护环境，减少污染，与自然和谐共生。

市场反应：

住建部相关负责人在近两年着重强调“目前最需要解决的就是保障性住房问题”。虽然山西每年都有上万套保障房开工，但以工矿企业棚户区改造居多，这些保障房并不针对该企业职工以外的普通市民，因此依然无法解决低收入人群的住房问题。业内人士建议，政府应开展大批量的保障性住房建设，促进房地产市场走向健康。

保障房受到高度关注，表明市场的主流需求。因此，一段时间以来小户型最受热捧。目前市场存在的问题是供应结构较为单一，商品住房占绝大多数，中低收入人群买房吃力。省房地产业协会会长于世玮表示，真正健康的房地产市场应该是低端有保障、中端有需求、高端有市场。也就是说，收入低的市民可以选择廉租房、公租房；收入相对稳定、但买不起商品房的市民，可以选择经济适用房；收入高的市民可以选择商品房，这是相对科学合理的住房供应体系。

2014年转瞬即逝，回望这一年，全国楼市似乎总是与“冷清”撇不开关系。今年初，一股楼市“崩盘论”让全国楼市进入了低迷的状态，随后的“金三银四”热销场景没有出现，“红五月”也没有红起来，继而影响了“金九银十”。

观望浓、库存高、去化缓、房价上涨乏力……一年来楼市可谓不咸不淡、四平八稳。而这一现状在临近年底时有所改观，进入11月，楼市来了一波翘尾行情，随着12月即将结束，这个年算是平稳收官——

新房篇

“也是蛮拼的”——

开发商降低利润促销量

在今年最火的综艺节目之一《爸爸去哪儿2》中，“蛮拼的”被曹格多次提及成为时下最热口头禅之一。这句话通常对应的是 “为了完成某件事，也是蛮拼的。”今年，太原开发商为了促销量可谓使出浑身解数：从不间断的周末暖场活动、大幅度开盘优惠、节假日互动优惠……为了完成销售任务，开发商们“也是蛮拼的”。

事件回放：

1、今年年中，太原陆续出现多个“零首付”楼盘。这一营销手段并非不用购房者支付首付款，其本质是由开发商或房产中介通过垫付，或者是虚拟抬高房价，多从银行贷款的方式来获得首付款。

2、早在7年前，高价竞得太原铜厂地块的合生创展，今年10月以精装房起价9800元/平方米的低价入市，这样的价格让太原房地产业界颇感意外。业界人士表示，合生·御龙城低价入市，极可能会把太原楼市拖入价格战。

3、位于迎泽大街与滨河西路交汇处的华润·中海·幸福里开盘，该地块拿地为太原史上最贵地块，楼面地价达到5000元/平方米，每亩地单价超过3000万元。

4、10月29日，太原市南站片区暨小店区北营城中村改造项目合作签约仪式在小店区政府隆重举行，太原万科房地产有限公司和太原北营远恒房地产开发有限公司就南站片区北营城中村的整体改造达成一致，北营城中村改造项目全面启动。

5、进入11月以后，太原开发商开始扎堆开盘，放出年内最后一“弹”。尤其是11月份，共有15家之多的楼盘开盘或加推新房源。其中包括不少知名大盘。

原因分析：

随着限购、限贷松绑，以及各地方政府稳定住房消费的政策陆续出台，楼市最低迷、惨淡的时期已经接近尾声。就目前看来，购房者和开发商对未来的预期均开始出现变化，楼市成交回升的态势愈发明显。众多大盘一致认为，太原开发商年终销售压力较大，需要采取“以价换量”方式来促销。预计后市楼市会有更多新供应，存量市场压力进一步加大的趋势明显，开发商不会贸然在价格上做文章，会继续坚守“以价换量”的价格策略。

未来一段时间，楼市的调整将靠市场调节来完成的趋势已经确立，去库存、去行政化是当前楼市两大突出特征，量升价稳将成楼市主流。

二手房篇

“心塞”——房产中介惨淡一整年

心塞是一种情绪，心里堵得慌，难受，说不出来的痛苦，周围有不顺心的事让人心里很不舒服。业内人士一致同意用“心塞”来代表今年二手房的处境。

事件回放：

1、今年以来，太原二手房签约量一直维持着低位运行。来自非官方数据：今年太原二手房月均签约量只有六七百套左右，与去年的一千余套相去甚远。尤其是今年前10个月，二手房成交量是2011年以来最低的，甚至二手房房主也开始低价抛售。

2、年中，遍布太原大街小巷的某连锁房产中介一夜“蒸发”，不少购房者被忽悠，还有业主所交的首付款打了水漂。一时间，代理无证房产、违规收取购房款等中介行为成为众多购房者的热议话题。

原因分析：

今年，受信贷持续收紧、自住型商品房和新房市场分流等多重因素影响，购房者观望情绪浓厚。在这样的市场背景下，二手房业主的心态出现了明显的变化，降价入市。由于买方普遍观望，签约量一直维持在低位。开发商迫于回款压力，不断加大新房的降价空间，而太原二手房价格普遍偏高，这导致二手房客户被新房抢走。另外，二手房高高在上的交易税费也成为阻碍市场回暖的主要原因。记者采访了多位二手房中介人士，他们认为，新房市场加大降价空间，二手房交易税费偏高，尽管楼市政策利好频传，一直到今年年底前二手房市场仍难回暖。

2015年市场会变得明朗，因为新房市场价格将维稳，且新房成本会随着各类成本的上涨而有上扬趋势，二手房将在此时有优势，购房者会在新房和二手房之间做理性选择。

此外，在太原市政府大刀阔斧对违规销售楼盘进行严厉整顿的同时，二手房中介也被市场“无形的手”进行了规范。首先，购房者开始重视房地产经纪公司以及工作人员的相应资质；并正视买卖二手房服务流程的规范；购房者在缴纳相关费用时，房款不交给中介，逐渐提高了法律风险防范意识，对合同内容完全理解后签字确认等等。

土地篇

“也是醉了”——市场低迷却亮点不断

“也是醉了”，是一种对无奈、郁闷、无语情绪的轻微表达方式。今年春节过后，太原土地市场就一直低迷，每月供应土地宗数和成交数很少，这一表现维持到今年10月份才开始改变，11月土地成交出现年内之最。而就在低迷的前三季度，土地市场并非默默无闻，亮点依然不少。

事件回放：

1、1月7日，绿地集团、中海集团在“迎泽西大街-晋祠路-南内环西街-滨河西路”四至范围内的这一狭长地带内拿下两宗地，至此，华润、绿地、中海地产等三大房企竞相拿地，该区域成为太原最为炙手可热的区域。一时间，该地块成为业内人士热议的话题。

2、6月20日，太原城中村改造项目用地史上首次以挂牌方式交易成功。山西智诚房地产公司以1.84亿元竞得下元村城中村地块。这对推动太原全城城中村项目改造具有积极意义。

3、11月土地成交数据环比10月份有较大增长，呈年内最高。11月太原成交土地共5宗，均为商住用地，出让总面积达到23.32万平方米，出让总价为16.713亿元；11月份太原公开出让土地8宗，其中5宗位于万柏林区晋峰森林公园，2宗位于范家堡社区，还有1宗位于晋源区五府营村。

原因分析：

房企在年底大批拿地，一般来说都是在为来年的项目储备土地，储备土地的速度加快，年底是开发企业拿地的活跃期。业内人士认为，土地市场的回暖并不可怕，正常回暖既可以增加地方财政收入、有利于稳增长，也可以增加普通商品房的供应，避免市场长期遇冷后出现严重的供不应求。不论是土地市场还是项目销售成果，都预示着太原楼市在朝着更加理性的方向发展，在年末的12月份，楼市必定出现一场买卖双方的博弈，不论从哪方面说，购房者都将是受益者。

今年土地市场年底成交会继续升温，主要原因在于政府增加了商住土地的资源供应量。今年剩余的土地指标或将在年底前集中爆发，土地供应节奏加速增大。而在土地成交方面，楼市呈现了回暖的趋势，部分开发商在资金回笼情况好转的同时，增加了拿地热情，预计在年底太原土地市场将会热闹一番。

从整体市场看，信贷政策的松绑使得楼市已经出现了企稳迹象，这种情况下，房企投资信心得到增强，再次开始进入土地市场。对于未来土地市场的变化，随着各类救市政策的出现，四季度更多企业进入土地市场抄底，而部分热点地块的竞争程度未来或将更为激烈。