“房地产资产证券化离不开公开资本市场，离不开相应的金融法律税收配套政策。”

中国房地产行业正从“开发时代”进入“金融时代”。房地产投资不仅仅是住宅开发、商用地产开发投资，还包括日渐崛起的大宗物业投资、私募基金投资，和以MBS/ABS/Reits为代表的证券化投资。中城投资总裁路林在接受《第一财经日报》专访时表示，“房地产资产证券化离不开公开资本市场，离不开相应的金融法律税收配套政策。”

从2002年成立至今，中城投资已经走过12年，是国内最早成立的房地产私募基金管理公司之一。而作为中城投资的“操盘手”，路林见证了中国房地产业的黄金时代，他对资产证券化的观点，道出了房地产行业变迁的本质。房地产投资属于金融资本领域。

所谓房地产的“金融时代”，是指房地产投资不再只是住宅、商用地产的开发投资，还包括日渐崛起的大宗物业投资、私募基金投资，和以MBS/ABS/Reits为代表的证券化投资；房地产投资不仅需要开发商，还需要投资商、运营商，以及需要包括银证信保和私募等金融服务机构。

按揭资产证券化是最好突破口

路林认为，中国金融业已经进入资本性、技术性双重脱媒时代，社会融资沧海横流，影子银行、另类融资总额已经超过银行融资。在这种情况下，以私募基金为代表的市场化融资渠道大有作为。

而在各类市场化融资渠道中，资产证券化则是降低社会融资成本的一项新型融资工具。通过对基础资产隔离等手段，将经营性资产上市，从而达到盘活存量资产、增强经营性资产流动性的目的，同时可以降低实体经济企业的融资成本。

所谓资产证券化，也就是把欠流动性但有未来现金流的经营性资产，如银行贷款、企业应收账款、动产/不动产租赁，经过重组形成资产池SPV，并以此为基础发行证券。

路林认为，随着现实的压力与监管的推力，资产证券化将走向多类型、多层次、大规模的新常态，成为中国资本市场新的制度安排，为实体经济融资提供新工具。

今年11月，银监会决定将银行业金融机构信贷资产证券化业务审批制改为业务备案制，以资格审批与产品备案相结合的方式，加快推进信贷资产证券化。而在今年8月，证监会也下发讨论稿，试图推动资产证券化备案制，并实行“负面清单”管理，只要支持资产不属于负面清单之列，均可以通过备案发行，而不再需要经过繁杂的审批过程。

在各类资产证券化产品中，路林认为，按揭资产证券化（MBS）应是一个最好的突破口。在美国，不动产资产证券化最主要的形式是债券化的按揭贷款证券化，其存量和每年新发量都占美国固定收益市场最大份额。次贷危机之前，MBS的存量和发行量达到顶峰，曾高达12万亿美元。到2013年，不动产按揭贷款证券化的存量仍有近11万亿美元，占美国债券市场37%。2013年新发行量近2万亿美元，在当年各类债券中仅次于国债2.1万亿美元的新发行量，超过总发行量的30%。

按揭资产证券化，是指银行选定部分个人住房按揭贷款设立资产包，将资产包中的每一笔贷款及其附属担保权益转让给受托机构，由受托机构以资产支持证券的形式发行受益证券。MBS属于公共金融政策产品，它不仅有利于盘活房地产融资市场，甚至还可能改变未来中国住房市场的生态。

过去数年，国内商业银行仅发行了3笔MBS，第一笔是由2005年建设银行发起、中信信托受托发行了国内首笔MBS——建元2005-1个人住房抵押贷款证券，总规模达到30亿元。此后，建行又发起了总额40亿的建元2007-1个人住房抵押贷款证券。今年7月，邮政储蓄银行发起的“邮元2014年第一期个人住房贷款支持证券化产品(RMBS)”在银行间市场成功招标，总规模达68.14亿元。

兴业证券首席宏观分析师王涵认为，今年以来银行对于按揭贷款特别谨慎，其核心的原因在于，商业银行存款转理财，使得负债端的成本和不稳定性越来越高，因此资产端对于久期相对较高的按揭贷款配置意愿降低。要解决这种久期错配的问题，只能由公开资本市场标准产品——资产证券化解决。

对银行来讲，按揭资产证券化可以将个贷从银行资产表内转移至表外，减少银行负债，增加现金流和可贷资金。同时，银行也可以赚取贷款利率和MBS利率之间差价，甚至通道中介费；同时，银行也降低了个贷业务长期资产和短期负债的匹配难度。

截至目前，个人房屋贷款的余额超过10万亿人民币，这是MBS挂钩的基础资产。