今日，本年度港股市场新股集资王万达商业在香港挂牌上市。随之而来的八卦话题，又聚焦在中国首富头衔的争夺上，说明市场对之仍有热望。而其时的大背景，却是中国内地商业地产进入变化最为激烈的新时代。

多年的房地产调控政策调控的目标并非商业地产，但无形中却使不受政策限制的商业地产成为过度投资的领域。各地层出不穷的购物中心、CBD写字楼，不仅超出目前消费能力所能承载的水平，在某种程度上看来，有些项目甚至超过了人们的想象力。

一方面有供应的压力，另一方面需求端却又遭受了冲击。来自电子商务的巨浪，不仅在很大程度上冲击了原有的实体小店和购物街，也让不少巨型购物中心的服装专卖店变成了“试衣间”。

在看似悲惨的境况下，网络上已有人喊出“商铺是最危险的资产”。而另外一些人则还没那么悲观，他们试图从线上线下结合的O2O角度，或者从体验经济的角度，给实体商业地产寻找出路。

尝试是多种多样的，不同的商业业态也有各自的做法。一些便利店，目前已普遍开展了网购代收货代送货等业务，方便上班族通过便利店网上购物，这是最基本的线上线下结合的做法。而另外一家台资巨头掌控的连锁便利店，最近初步实现了逆势全线盈利，秘诀在哪里？原来是小小的便当盒饭。在店内置几套桌椅，中央厨房供应多几个品种的盒饭，冷链配送外加现场微波炉加热服务，每到饭点儿红红火火人气高涨。

大型购物中心的转型则更为艰难。首先见到的举措，就是纷纷压缩普通的服装百货的营业面积，加开餐饮、影院或其他体验式消费的店铺。这固然可以带来较多的人气，但与此同时产生的问题是这些体验式店铺的租金回报远远低于做零售的店铺，给商业地产的投资回报带来严重的影响。另外一种尝试，则是把整个购物中心向“主题化”方向发展，如上海一家K11购物中心，就以艺术为主打口号，举办了印象派大师莫奈原作画展；某家上市公司，也试图在全国多地推进体育主题的奥特莱斯式的商业形态。这种尝试在一线城市核心地段尚可收到一定的成效，但在其他区域是否仍然有效，目前尚难定论。

就宏观而言，伴随着中国经济高速粗放增长时期的终结，商业地产也面临减速的压力。加上供需两方面的冲击，未来投资回报走向不容乐观。

商业地产未来何去何从，如何在目前严峻的大形势下安全着陆，实现“新常态”下的均衡平稳发展，我们只能拭目以待。

（来源：证券时报）