楼市困难程度超过2008年 房企到位资金几无增长

来源:地产中国网综合 2014-12-19 09:09:00

1-11月,房地产开发商的到位资金增速突降至0.6%,几乎没有增长;11月,开发商资金来源更同比大降19%。

即使在楼市最坚定的乐观派看来,这也是历史上最困难的时候,超过2008年。与此同时,房地产的可售库存升至历史高位,据国家统计局数据,截至10月底,全国商品房待售面积5.8亿平方米,比9月末增加1091万平方米。其中,住宅待售面积增加611万平方米。

一边是资金来源减少,一边是库存加剧资金沉淀。在2014年的最后一个月,大型开发商都在想尽一切办法卖房,加紧推盘去库存。

对于2015年的市场,大部分开发商们并不如任志强那样积极看多。中国宏观经济与房地产存在共振,多个经济学家给出了明年GDP7%左右的预测,预示着明年楼市也不会太乐观。

房企到位资金几无增长

根据国家统计局数据,1-11月份,房地产开发企业到位资金110115亿元,同比增长0.6%,增速比1-10月份回落2.5个百分点;而在去年前11月,房企到位资金是10.9475万亿元,同比增长27.6%。

从以上数据可知,房企去年和今年的到位资金总量基本相当,增速可以忽略不计。

更值得关注的是,11月当月,开发商资金来源仅9874亿元,同比下降19.6%。据光大证券测算,融资来源的绝对量出现-24.8%的大幅下降。

万科总裁郁亮曾对记者表示,开发商融资来源中最重要的是购房款,包括预售定金、首付款及个贷。任志强指出,今年在开发商的到位资金增速中,定金及预收款和个人贷基本是负增长,这是开发商资金来源减少的“罪魁祸首”。

据国家统计局数据,1-11月开发商资金来源中,定金及预收款26810亿元,下降12.2%;个人按揭贷款12130亿元,下降4.2%。

任志强引述的数据显示,去年中国楼市仅住宅(不算写字楼和商场)大概销售了6.8万亿,其中5万亿是个人支付资金,1.8万亿是银行个贷,个贷占总购房中的比例大概27%;今年截至11月,5.3万亿的个人购房金额中,个贷1.2万亿,占比只有22%,相比去年同期下降了5个百分点。

换句话说,房地产市场今年之所以出现下滑,重要原因是银行对个人住房按揭贷款的支持力度大幅下降。

而另一方面,开发商的资金却越来越多地沉淀在库存中。任志强说,目前全国已经取得销售证而未销售的将近6亿平方米(可售库存),是很大的压力,如果今年能卖10亿到12亿平方米,这6亿平方米大概需要半年多时间才能消化掉。其中估计有2到3亿平方米是很难消化掉的库存,比如鄂尔多斯的库存,很难用一两年时间消化掉。

而在光大证券机构看来,开发商融资来源的大幅下降符合降杠杆预期,有望倒逼开发商加速推盘,最终换来资产质量的提升。

从数据看,本报梳理发现,11月房款来源(预售定金、首付加个贷)占比当月提升至44%,同时融资来源的绝对量出现24.8%的大幅下降,主动去杠杆和被动去杠杆的意味均十分明显;通过城市库存数据监控看,积极拿预售证的开发商并不多,但测算的未售面积却大幅增长,囤地模式已在开启。在当下和未来降杠杆背景下,不得不降倒逼开发商推盘。

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