12月13日，融创农展馆项目一期房源获得预售许可证。按照北京市住建委官网显示，其预售均价为16.5万/平方米，预售最高单价为19万元/平方米。

该价格在北京豪宅市场上具有标志性意义。除了2011年，钓鱼台7号院出现的30万天价豪宅（因舆论反应过大而被取消预售）以外，融创农展馆项目再次刷新了北京的豪宅纪录。

中原地产数据统计显示，随着2013年拍下的地王陆续上市，预计在2015年将有10个单价10万以上的新项目逐渐入市。而万科高级副总裁、北京区域CEO毛大庆12月16日透露，北京万科对已出让项目进行梳理后发现，北京单价在8万元以上的项目有46个，其中不少项目将从2015年起入市。

与此同时，坊间流传，融创中国将于2015年对旗下项目进行5%-10%不同程度的涨价。融创一位内部人士透露，“基于利润的要求，孙宏斌的确在2015年有涨价的意向。”

市场未来真如开发商所预期，如此乐观？

豪宅的面粉成本压力

融创农展馆项目是融创中国于2013年9月4日经过69轮竞拍获得。地价为21亿元，另外配建27.8万平方米医院，测算楼面价达7万元以上，是当时北京名副其实的新地王。当时，业内预计该项目售价将超过15万元/平米。

按照北京市住建委官网公示的数据，融创农展馆项目此次共40套住宅取得预售许可证，合计面积为1.12万平米，均价为16.5万/每平米。其中最高的一套为4单元的602室，合计建筑面积为373.89平米，预售均价为19万，总额为7107万元。

中原地产分析师张大伟认为，虽然农展馆项目的预售价格只是开发商预期，最后成交价格不一定能够达到，但全部超过15万的定价，也反映了开发商对市场及项目的信心。

但实际上，由于该项目高昂的成本，按预售价格销售，也并无太高利润。

根据张大伟的测算，上述农展馆地块合计建筑面积为59152平米（其中有部分不可售），按照平均售价16.5万计算，项目总货值在97.6亿左右，如果后续项目有一定溢价，总货值可突破100亿。在项目成本方面，总计43亿的土地成本，再加平均每平米约8000的建安装修成本5亿，正常的税费、管理成本5-10亿，累计将达到60亿左右。张大伟认为，按照10%的年资金成本计算，销售周期长短将是农展馆项目成败的关键。

而北京售价10万以上的顶级豪宅市场并不乐观。

综合豪宅历史交易数据显示，豪宅销售最好的年份是2011年。当年，钓鱼台七号院销售了12套，平均单价达到134718元每平米；霞公府当年销售了13套，销售均价为108279元每平米；而2014年，钓鱼台七号院的销售均价为92945元，霞公府的销售均价为88295元每平米。

此前，融创中国董事长孙宏斌曾对媒体透露，农展馆地块未来售价将在15万元/平方米以上，位置最好的房源单价将超过30万元/平方米。