国内房地产供过于求格局已经形成 人为刺激无效

来源:中国证券报 2014-12-15 08:01:00

再把目光转到国内经济方面。中国房地产市场泡沫严重,长远的供过于求格局实际上已经形成,2014-2015年可能是该市场长周期调整的开端,若人为地对“量价”进行刺激,长期角度看将无效也无益。

从房价收入比、房租收入比、租金收益率等指标看,2013年很可能是中国住宅市场一个“狂热的顶部”。以官方公布的居民人均可支配收入和相关中介机构发布的二手住宅成交价为基础来计算(户均面积假设为100平方米),2013年北京和上海的“房价收入比”为28.6和28.5倍,比1990年的东京(19倍,户均面积同上)、1997年的香港(15倍,户均面积同上)都高出很多。

在租金收益率方面,2013年北京和上海的住宅租金收益率分别在2.6%和2.7%附近。一套全新住宅最低限度的年折旧率为1.5%左右,将其扣除后,两个城市住宅租金净收益率都只略高于1%,相当于股市上大约90倍的市盈率。

目前,北京四环、五环之间,100平方米左右的住宅的年租金大致在6万至7.5万之间,按官方统计数据计算的北京三口之家2013年的平均可支配收入为12.1万元,租金占家庭可支配收入的比重高达50%至62%,严重超出普通家庭的承受能力。

从供求关系看,中国城镇住房长期供过于求的格局实际上已经形成。根据我们的估算,到2014年末,中国的城镇住宅总面积大约为324亿平方米。按高收入国家人均35平方米的居住面积计算,324亿平方米足够9.2亿城镇人口居住,而2013年城镇常住人口数量仅为7.3亿。

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国内房地产供过于求格局已经形成 人为刺激无效
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再把目光转到国内经济方面。中国房地产市场泡沫严重,长远的供过于求格局实际上已经形成,2014-2015年可能是该市场长周期调整的开端,若人为地对“量价”进行刺激,长期角度看将无效也无益。
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