与股市的火热相比，房地产市场很多年都没有像如今这么“冷静”。此前十年的高增长能否延续？楼市究竟是“向上”？还是“向下”？目前，从全国房地产市场来看，购房者对房价继续上涨的预期减弱，未来房地产将逐渐摒弃投机“帽子”，回归居住的本质。

“北京公寓豪宅成交量目前处于全年高位水平。”亚豪机构副总经理高姗向记者表示，在售报价超过5万元/平方米的公寓豪宅年底呈现出翘尾行情。

值得注意的是，今年北京市海淀区高端市场持续发力。据亚豪机构统计数据显示，今年前11个月，北京公寓豪宅成交排名前五位的项目均位于海淀区，五个项目累计实现87.6亿元销售额，占公寓豪宅市场销售总金额的41%。

鉴于此，龙湖、保利、万科等多家知名房企均在北京加推改善型豪宅入市，并全力加快项目周转速度，向年度销售目标发起冲刺。不过，高端项目出现区域性热销的市场现象并不代表北京楼市整体回暖。

对此，莱坊董事及大中华区研究及咨询部主管纪言迅向记者表示，“预计中国内地住宅价格将不会因为限购放松和利息调低而显着上升，住宅价格将趋于平稳”。他表示，莱坊研究认为，2015年中国一线城市住宅价格将上升2%-8%，二线城市则将上升1%-5%。

京海淀区五盘吸金88亿元

据亚豪机构发布的最新统计数据显示，今年11月份，北京市海淀区在售报价超5万元/平方米公寓豪宅项目累计成交208套，在总成交量中占比高达63%，与年初占比15%相比，增长超4倍，成为全市公寓豪宅成交增长重心。

对此，高姗表示，相较于其他区域，近年来海淀区住宅供应始终处于短缺局面，而该区域有丰富的教育资源，吸引了大量学区置业需求。同时，依托上地、中关村高科技产业园区而衍生出来的购房需求居高不下，使得该区域内计划入市的项目都受到极高关注。

而亚豪机构的另一组数据显示，今年前11个月，北京公寓豪宅成交排名前五位的项目均位于海淀区，除了保利·海德公园、京投银泰·琨御府以及华润·万橡府的三个新项目外，还包括五矿万科·如园和西山壹号院两个在售老盘，五个项目累计实现87.6亿元销售额，占公寓豪宅市场销售总金额的41%。

有业内人士表示，豪宅消化周期较长，一般单盘一年能销售10亿元以上即可完成开发商的预期目标，但单盘销售额达到近20亿元的则极为少见。而北京市海淀区除了学区置业优势外，来自IT等行业的新贵阶层实际上成为了该区域豪宅的主要购买力。

此外，低价入市是豪宅快销的关键因素。上述人士称，“今年不少房企销售压力非常大，为了完成业绩任务，不少开发将豪宅也纳入到快周转产品线上，因此多数豪宅并未高价开盘，定价反而较为谨慎”。

高姗则认为，政策性利好持续释放加速了改善性需求入市。她表示，“930”央行信贷政策出台后，部分此前受限于资金及购买资格的改善客群被释放，进而拉升了中高端豪宅市场的成交量。