政策红利缓解滞销压力

一位品牌房企的高层也承认，今年某种程度上对于刚需类纯商品房是“失去的一年”：“刚需其实才是市场需求的主力，但以往匹配这一市场的的‘以价换量’王牌在今年变得很难打出手。”

的确，一位市场分析人士也告诉记者，相对于降息、利率下调等给购房人带来的几万元的购房成本下降，一套纯商品房每平方米降价几千元，就能带来几十万元的让利空间，但这个选择并不容易做出。

从数据来看，“不降价”是刚需开发商的事实选择——今年1-11月，北京五环以外位置的一居室共成交了10247套、成交均价为20006元/平方米，两居室则成交了25120套、成交均价为19515元/平方米。

这一数据说明，今年的刚需市场现出明显的“量跌价挺”的特点，说的更直接些就是“宁跌量，不降价”——其中一居室的成交套数下降了50.9%，二居室的成交套数则减少了28.8%，但价格并没有明显松动。

那么，明明去化不利，为何开发商还是不愿意降价？前述房企人士告诉记者：一则是刚需房源本身降价的空间就比较有限；二则是对于不少老项目后期来说，降价可能引发一系列反弹，以及影响整个项目的声誉；三则是多数开发商判断供不应求仍是市场主流，短暂的供需逆转并不能持久，“坚持下去”就能等到回暖。

最近的成交数据也反映，在成交逐步升温后，开发商更将止住隐隐的降价步伐，进而保持房价平稳。而由于一系列政策利好的释放，不少开发商都感受到了蓄客水平的改善，因此开始在年底大量增加刚需市场的供应，也就出现了前述“刚需逆袭”的态势。

首次置业群体仍有“纠结”

郭毅认为，最近的刚需市场利好频繁，其中普宅标准的调整就是针对之前“被误伤”的首置型刚需客群的有利对应措施；而信贷政策的优惠也有效降低地了对购房总金额高度敏感的刚需人群的购房成本，因此，刚需人群的需求量被很快调动起来。

尽管如此，首次置业群体目前的心理仍较复杂。

家住海淀清河的王女士今年30岁，准备结婚的她一直在考虑婚房的购买问题：“今年可以说是等了一年都没有出手。年初的时候，房源很紧俏，价格也没有任何松动，于是我开始等自住房；等到自住房入市，最初的申请挤爆网站的消息，让我不自信能够摇上选房资格，于是开始重新考虑纯商品房，但纯商品房并没有价格松动；等到自住房没有那么热了，又有朋友劝我考虑自由购的LOFT，但LOFT的价格其实很高，还款条件也较苛刻；接下来是大家都在传今年楼市可能出现大幅下跌，于是我继续等，等到现在才发现这种降价基本没可能出现……现在打算直接出手纯商品房，不再等了。”

王女士的表述在首置刚需族中很有代表性。事实上，尽管近期政策利好频传，房地产市场开始显露出回暖迹象，让原本置业需求强烈但因信心不足造成持币观望的刚需客群重新恢复了看涨后市的信心。但是，由于成交回暖意味着未来房价恢复上涨的概率加大，刚需客群又开始了新一轮的心理“推拿”——一方面担忧房价上涨透支支付能力，另一方面出于自住加上保值的目的，开始在纠结中抓紧出手。

郭毅认为，对于这部分心态矛盾的刚需族，要看到在当前信贷宽松后，总购房成本的降低是不争的事实，也是应该及时出手的重要原因。