大盘时代的华南板块

☉2001年星河湾建设情况汇报会

5年之后的99年，广州出现了一个华南板块。99年广州要重新规划，把番禺要拉入广州。很多老板都意识到番禺是机会，都想进来，但又看不明白。后来星河湾的老板黄文仔就找到我。

回顾星河湾的启动，当时有三个判断，对我们今天怎么把握趋势很有价值。

第一个是对当时地产郊区化品质化趋势的判断；

第二个是对城市发展方向往番禺走的判断；

第三个是对老板黄文仔的志气和实力的判断。

这就是我们常说的因时、因地、因人。

这三个判断把握准了，黄老板就敢于全力投入，不计成本地打造中国第一郊区型品质地产，并成为这个领域的标杆。

“园区大王”是怎么练成的？

☉2001年河北廊坊项目考察地盘

这是十三年前的一张老照片，主人公叫王文学，做餐饮出身，当时刚开始从事地产，做得不太顺当，所以特意来深圳找我，要与工作室合作。

但现在，他的企业华夏幸福基业已经做到园区地产全国第一，全年销售目标500 亿，上半年已经完成了242亿。

2001年下半年，我们合作以后，建议王文学放弃住宅做园区。我当时跟他讲，如果要做地产，你现在这个身家没法在第一线拼搏，只能在边缘挣扎求生；但做园区，你就是中国的园区运营商，可能做到第一。

我们给出的模式是：第一做园区开发和招商；第二要求政府给他相应的指标作为房地产配套开发；第三把地产和产业整合起来，做产业新城。

我们为他分析了北京产业转移的趋势，提出先做“金蛋计划”——吸引大北京产业与人口向他的根据地廊坊聚集，然后做“七星伴月”——围绕首都的产业外移做七个产业新城的战略构想。这个战略指导了华厦幸福基业十年的发展。

所以，这个中国最大的园区地产的崛起，充分说明做大事首先要有大格局，从区域格局的角度分析、判断，找到自己的定位以后，制定有效可行的商业模式，最后铺垫脚石，才能一步步走向成功。

这样一个量变到质变的成长过程，没有宏观长远的战略眼光不行，没有认真的战略执行同样不行。