2014年以来,房地产投资增速显著放缓,房地产销售面积和销售额同比大幅下滑,70个大中城市中房价下跌城市不断增加。随着房地产市场调整的不断加深,各地地方政府从6月开始取消限购,不断放松调控,央行也最终放松首套房认定政策,释放改善性需求。2015年,房地产新常态下的投资增速预期会进一步下降,房地产市场持续调整,房价会继续进行合理回归,开发商应继续以量换价,加快去库存化。在长效机制未完全建立前,差异化行政调控政策不应完全从一线城市退出。地方救市应考虑长期效果,让市场在资源配置中发挥决定作用。

一、2014年以来房地产市场运行特点

史上最严房地产调控政策执行到2014年,房地产市场终于开始由局部地区调整蔓延到全国,国房景气指数一再下滑,一、二线城市也开始进入调整状态。投资增速持续放缓,且大大低于去年同期,销售额和销售面积均呈现负增长,且增幅不断扩大,房价下降趋势也不断从三、四线扩展到一、二线,从新建住宅扩展到二手房。

(一)国房景气指数逐月下滑,但下滑幅度大幅缩小并趋稳

有房地产业温度计之称的国房景气指数,是一个全国房地产开发的综合指数。本轮国房景气指数于2010年3月触顶后整体处于下滑趋势,2011年11月下滑到100以下的不景气区间后一直处于100以内,2014年2-9月逐月下降,从2月的96.91下降到9月的94.72,但从6月开始下滑的幅度显然大幅缩小,7、8、9月基本平稳,到10月受宽松政策的影响,国房指数小幅提升0.04。

(二)房地产投资增速低于固定资产投资,住宅投资增速下降更快

2014年房地产市场在前期限购、限贷调控政策整体不放松、信贷政策不断趋紧情况下,住宅市场低迷,需求观望情绪严重,房地产投资的增速明显下滑,1-10月,全国房地产开发投资77220亿元,累计同比名义增长12.4%,比去年同期下降6.8个百分点。房地产中的住宅投资比重下降幅度更大,1-10月住宅投资完成额52464亿元,累计同比增长11.1%,比去年同期增速下降7.8个百分点。投资增速除2月外,一直低于全国固定资产投资增速,并不断扩大,到9月扩大到3.5个百分点。住宅市场投资增速下降的趋势更明显,仅2月高于固定资产增速0.5个百分点,随后开始下降,到10月低于固定资产投资增速4.8个百分点。

(三)房地产开发资金增速大幅下降,利用外资增长较快

整体看,2014年1-10月房地产资金来源增幅大幅下滑,仅2月资金来源增速是2位数。1-10月份,房地产开发企业到位资金100241亿元,同比增长3.1%,增速比1-9月份提高0.8个百分点,比去年同期低24.1个百分点。其中,国内贷款17735亿元,增长11.1%;利用外资489亿元,增长17.6%;自筹资金42232亿元,增长13.8%;其他资金39786亿元,下降9.0%。在其他资金中,定金及预收款24213亿元,下降11.2%;个人按揭贷款10895亿元,下降4.3%。国内贷款、其他资金等仍在继续下滑,但是国外资金从9月出现快速增长。