分析称一线城市楼市成交量存水分 自住房支撑数据

来源:中国证券报 2014-12-08 09:48:00

据国家统计局数据,1-10月,全国商品房销售面积88494万平方米,同比下降7.8%,降幅比1-9月收窄0.8个百分点。上述数据明显高于2010年、2011年和2012年同期水平。

虽然上述数据相对乐观,但在供需关系逆转、区域分化严重的市场环境下,还隐藏另一重真相。

一方面,整体市场供需关系已经发生逆转,供大于求形势明显。据统计局数据,自2012年4月以来,全国商品房库存连续31个月上涨。与最低点时相比,最近两年多来,全国商品房整体库存上涨接近9成。全国工商联房地产商会会长聂梅生此前就表示,库存庞大的贵阳、昆明,可能成为下一个鄂尔多斯。

今年以来,住建部经过多轮调研,已经对整体房地产市场做出了“供大于求”的判断,已出台的政策方向也以“去库存”为主。

另一方面,一线城市的成交量背后,有一定“水分”支撑。一位不愿具名的官员指出,北京房地产成交量虽然维持在高位,但相当一部分成交量由自住型商品房所贡献。

今年北京入市的自住型商品房已超过5万套。与2013年北京商品房成交28万套的峰值相比,占比约为18%。上述官员表示,按照今年成交量,自住房将可能占据北京商品房成交近1/4的比重,成为支撑北京楼市的重要力量。

他表示,若单看数据,决策者可能会得出“市场平稳”的结论,且没有动力对现有政策作出进一步调整。事实上,由于地块多是以“捆绑”方式出让,并“吃掉”企业的大部分土地成本,因此房地产企业的积极性并不高。

他指出,大规模的自住房建设不仅难以持续,而且会影响到企业的投资热情。对于供需关系紧张、商品房投资相对不足的北京来说,并非真正利好。其他的很多热点城市,多少也都存在以保障房来“充数”的问题。

统计局数据还显示,自2月以来,全国房地产投资增速已连续9个月下滑,且均低于同期的固定资产投资增速。

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