一线楼市“点点红”

土地交易升温的背后，正折射出资金流向的变化。住建部政策研究中心研究员王珏林表示，随着房地产业整体利润率的降低，资金正在从楼市撤出流向其他行业。楼市复苏并未呈现“片片绿”，但在一线城市已然可见“点点红”，资金从二三线城市向一线城市回流的现象明显。

“支出同样的销售成本，一线城市贡献的销售额和利润率可能数倍于二三线城市。”京城某上市房企负责人向中国证券报记者表示，今年以来，总部位于北京的该公司正着力进驻广州和深圳市场。而在二三线城市的策略上，只选择东部省会城市，不会进驻三线城市。

恒大、碧桂园等一些南方的开发商，近些年也在收缩二三线城市布局，并尝试进驻北京市场，一些房企甚至不惜高成本拿地。分析人士指出，这些企业调整布局的思路在于“集中战线、规避风险”。

上述房企负责人说：“在北京卖一套房子，可贡献二三百万元的销售额，相当于中小城市卖三四套。而且北京项目的利润率有保证，外地就不一定。”他表示，公司所布局某个中部城市，房价已连续三年未曾上涨，极大压缩了项目的利润空间。

2007年以来，房地产企业曾出现一波进军二三线城市的热潮，这一度助推了这些城市房价的攀升，也帮助房企迅速实现规模扩张。但多年以后，过量的投资使得很多二三线城市出现供应过剩的局面，房价上涨乏力，利润空间压缩。

自2012年以来，资金又出现“回归潮”，除前述土地交易的升温外，还表现在房地产投资的变化上。据统计局数据，前10月，除上海外，北、广、深三个一线城市的房地产投资增速均超过全国平均水平(12.4%)。其中，北京增长14.8%，广州则达到18.6%。

尽管大量资金已从二三线城市撤出，这些城市的过剩风险仍然不容忽视。评级机构标准普尔近日发布报告称，2015年房地产仍然处于去库存阶段，并且一线城市与二三线城市会有分化表现：三线城市市场状况恶化比较明显，二线市场局部趋稳，而同样具有高土地成本的一线城市房地产市场相对更健康。

分析人士指出，这种情况将进一步推动资金回流，未来将有更多的资金向一线城市流动，或者选择撤出楼市。中原地产首席分析师张大伟称，相比三四线城市看得见的风险，房企更加扎堆一线城市，这种情况下，一线城市土地市场竞争将更加激烈，并可能继续推高地价。